Apa Saja Biaya Pengikatan Jaminan Sertifikat?

Siapa saja yang berencana untuk kredit terutama KPR pasti bertanya apa sih biaya pengikatan jaminan sertifikat?

Well, mungkin nggak sedetil itu. Tapi biaya akan selalu jadi pertanyaan pertama.

Maka yok belajar 6 jenis biaya yang timbul saat menjaminkan sertifikat di Bank.

Jika kamu mau tahu gambaran biaya kredit secara umum di Bank silahkan klik 9 Jenis Biaya Kredit di Bank ini.

 

Bukti Kepemilikan Aset

Sebelum ngomongin tentang biaya, ada baiknya samakan persepsi tentang :

  1. Sertifikat sebagai bukti kepemilikan aset
  2. Fungsi Badan Pertanahan Nasional (BPN)
  3. Mengapa SKGR nggak bisa diikat di BPN

Karna ketiga hal ini adalah fondasinya sebelum mulai bicara soal pengikatan sertifikat dan biaya-biayanya.

Tapi kalo kamu mau langsung baca tentang biaya, klik di sini.

Untuk memiliki sebuah aset, kamu butuh bukti kepemilikan sah yang nggak akan dipertanyakan keabsahannya oleh pihak ketiga.

Di Indonesia, sertifikat yang umum terbagi atas 3 jenis yaitu:

Baca Juga : 6 Jenis Pengikatan Jaminan Kredit

 

Badan Pertanahan Nasional (BPN)

Di Indonesia, pihak regulator yang mengatur dan mengeluarkan bukti kepemilikan berupa sertifikat-sertifikat tersebut adalah lembaga yang disebut Badan Pertanahan Nasional (BPN).

Sebagai satu-satunya lembaga yang mengeluarkan bukti kepemilikan tersebut, BPN memiliki kewajiban dan wewenang untuk memastikan bahwa pemilik sah punya hak yang nggak bisa diganggu-gugat oleh pihak manapun.

Tetapi mengapa masih terdengar adanya kasus sengketa tanah?

Sengketa tanah biasa timbul karena ada dua atau lebih pihak yang mengakui kepemilikan sebuah objek.

Misalnya si A memiliki tanah dengan bukti kepemilikan SHM yang diterbitkan tahun 2000.

Kemudian ada pihak ketiga yang membawa SKGR (Surat Keterangan Ganti Rugi) yang dibuat di tahun 2000 juga dan melakukan klaim atas tanah tersebut.

Klaim yang dilakukan pihak ketiga adalah dengan memblokir sertifikat si A di kantor BPN.

Baik si A dan pihak ketiga akan berkeras bahwa objek tersebut merupakan aset mereka masing-masing dan untuk membuktikan / menjernihkan masalah ini, butuh waktu dan uang yang nggak sedikit.

Jadi, selalu pastikan bahwa tanah / rumah yang mau kamu beli itu bebas sengketa.
Nggak worth it berurusan perihal sengketa tanah (tua dengan emosi).

 

SKGR (Surat Keterangan Ganti Rugi)

Surat Keterangan Ganti Rugi adalah bukti kepemilikan yang diterbitkan oleh kantor Camat.

Misalnya orangtua si B memiliki tanah di kampung sebesar 1 ha dan memberikan SKGR (Surat Keterangan Ganti Rugi) sebagai bukti kepemilikannya.
Yang perlu si B lakukan setelah menerima SKGR tersebut adalah pergi ke notaris dan melakukan peningkatan SKGR tersebut menjadi SHM.

Seperti yang sudah disebutkan di awal, bukti kepemilikan yang sah adalah yang dikeluarkan oleh BPN.

Bukan berarti SKGR nggak sah.

Tapi, mayoritas Bank nggak bisa menerima SKGR sebagai jaminan.

Walopun ada beberapa pengecualian di Bank pemerintah.

Alasan SKGR tidak bisa dijadikan jaminan di Bank adalah karena SKGR nggak dikeluarkan oleh BPN, sehingga Bank nggak bisa melakukan pengikatan atas objek tersebut.

Jadi baiknya SKGR tersebut ditingkatkan agar nantinya harga jual kembali juga lebih bagus.

Harga tanah bersertifikat pasti lebih tinggi dan diminati oleh pembeli dibandingkan tanah dengan SKGR.

Baca Juga : 9 Jenis Biaya Kredit di Bank

 

Pengikatan Jaminan Sertifikat

Setiap kali meminjam uang ke Bank dengan jaminan sertifikat, maka Bank akan ‘mengikat’ jaminan tersebut.

Mengikat di sini adalah mekanisme agar ‘selama masih jadi jaminan, Bank punya hak terhadap objek tersebut’.

Masih ingat permainan monopoly dengan tulisan hipotek-nya?

Pengikatan jaminan sertifikat dilakukan dengan hak tanggungan atau yang biasa dikenal juga dengan sebutan hipotek.

sumber : memegenerator.net

Sebagai contoh : A meminjam uang ke Bank sebesar Rp 100 juta dengan jaminan rumah tinggal sebesar 125 juta dengan bukti kepemilikan SHM.

Yang terjadi adalah A menghipotek-kan SHM tersebut ke Bank.

Atau Bank mengikat Hak Tanggungan atas SHM A di BPN.

Kesimpulannya Hak Tanggungan adalah proses mengaitkan SHM milik nasabah dengan Bank, dimana selama pinjaman nasabah belum lunas Bank masih memiliki hak terhadap SHM tersebut.

Ngomong jeleknya, kalo nasabah nggak mampu bayar hingga macet, Bank memiliki hak untuk menyita dan melikuidasi aset tersebut.

Tentu saja Bank tidak akan melewatkan tahapan ini, karena Bank butuh jaminan yang dapat mereka likuidasi jika Debitur nggak mampu bayar lagi.

Di SHM tersebut akan diprint, ‘tanda pemasangan hak tanggungan tersebut’.

Jadi untuk proses ini apa saja jenis biaya pengikatan jaminan sertifikat di Bank yang mungkin timbul?

 

1. Biaya Checking Sertifikat

Untuk memastikan bahwa sertifikat bukti kepemilikan bebas masalah dan pemilik aslinya sudah tepat, diperlukan mekanisme ‘checking sertifikat’.

Checking sertifikat adalah proses di BPN, dengan membawa sertifikat asli untuk dilakukan pengecekan di sistem BPN.
Yang mau dipastikan adalah nggak ada sengketa / nggak ada blokir dari pihak ketiga, status sertifikat nggak sedang dijaminkan di bank lain atau nama pemiliknya sudah yang terbaru.

Untuk proses ini ada biaya biasa di bawah Rp 500 ribu per sertifikat.

Tetapi angka pastinya berbeda-beda setiap wilayah, karena aturan BPN setiap daerah bisa beda juga.

Kalo sertifikatnya sudah ‘clear’, barulah lanjut ke tahap pengikatan.

Bukti clear-nya akan distempel / print ke sertifikat tersebut dengan paraf petugas.

 

2. Biaya Verifikasi Sertifikat

Di dalam sertifikat bukti kepemilikan selalu dituliskan jenis peta pengukuran yang digunakan.

Untuk sertifikat lama, biasa petanya masih pengukuran manual.

Sementara untuk sertifikat baru yang pengukurannya sudah mekanis, jenis petanya adalah TM3.

Biasanya BPN mensyaratkan sertifikat yang dulunya masih diukur secara manual untuk diverifikasi secara mekanis fisiknya.

Jadi tim dari BPN akan turun ke lokasi jaminan untuk melakukan pengecekan ulang terhadap objek tanah tersebut.

Hasil verifikasi berupa print digital objek tanah dengan ukuran yang sudah digital pula.
Bukti verifikasi akan disimpan bersamaan dengan sertifikat untuk memudahkan di masa depan agar nggak perlu verifikasi ulang kembali.

Biaya verifikasi biasa di bawah Rp 1 juta per sertifikatnya, beda daerah beda tarif.

Tergantung dari kantor BPN.

 

3. Biaya APHT / SKMHT

APHT / SKMHT adalah akta yang mengikat hak tanggungan.

APHT = Akta Pengikatan Hak Tanggungan.

SKMHT = Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan.

Beda kedua akta ini adalah APHT digunakan kalo kredit dengan jaminan sertifikat atas nama nasabah sendiri.
Sementara SKMHT digunakan kalo kredit dengan jaminan sertifikat atas nama orang lain yang akan dibalik-nama ke nasabah.
Jadi, untuk KPR; dimana sertifikat masih atas nama pihak ketiga, pengikatan dilakukan dengan SKMHT. Setelah balik nama, barulah diikat dengan APHT.

Karena bersifat akta yang dibuat oleh Notaris, maka biaya akta sesuai dengan yang dibebankan oleh Notaris, biasa di bawah Rp 1 juta per akta.

 

4. Biaya Pemasangan Hak Tanggungan

Pemasangan Hak Tanggungan (HT) adalah intisari dari keenam biaya pengikatan jaminan sertifikat.

Karena hak tanggungan adalah inti dari proses pemasangan hak tanggungan.

Bank mengatur nilai pemasangan hak tanggungan yang berbeda-beda.

Tapi, mayoritas berada di angka 125 % dari pinjaman.

Kenapa Bank memasang HT di angka tersebut?

Jika nasabah menunggak hingga biaya bunga membengkak, maka angka 125 % itu dipandang sudah ideal untuk meng-cover tunggakan bunga tersebut. 

Asumsi Bank adalah pemberian kredit pasti di bawah nilai jaminan.

Biasanya komposisi normal adalah 80:20 (kredit 80 %, dana pribadi 20%), sehingga angka 125 % ideal untuk meng-cover jumlah jaminan.

Contoh : Jika A kredit 100 juta dengan jaminan 150 juta. Berapa nilai hak tanggungan yang wajib dipasang?

Jika angka HT disyaratkan 125 %, maka Bank wajib memasang hak tanggungan 125 % dari nilai pinjaman.

Hak tanggungan yang akan dipasang adalah sebesar Rp 125 juta (125 % x Rp 100 juta – nilai pinjaman).

Pemasangan hak tanggungan dikenakan biaya hingga 1 % dari nilai hak tanggungan.

Jadi dengan asumsi A dikenakan rate pemasangan hak tanggungan 1 % maka biaya HT  yang harus dibayarkan adalah Rp 1,25 juta.

Gimana kalo HT lebih dari itu yang artinya biayanya akan lebih besar pula?

Coba negosiasikan dengan Notaris, mana tau masih bisa dapat diskon 🙂 

 

5. Biaya Penerimaan Negara Bukan Pajak

PNBP adalah Penerimaan Negara Bukan Pajak.

Ini adalah pendapatan tambahan yang diterima oleh BPN dan disetorkan ke kas pemerintah. PNBP dikenakan sesuai tiering (kategori).

Misalnya :

Hak tanggungan di bawah Rp 250 juta = Rp 200 ribu per sertifikat

Hak tanggungan Rp 250 – 1.000 juta = Rp 500 ribu per sertiifkat

Demikian selanjutnya.

  • Semakin tinggi nilai pinjaman, akan semakin tinggi nilai jaminan yang dibutuhkan.
  • Semakin tinggi nilai jaminan, akan semakin tinggi nilai pemasangan hak tanggungan-nya.
  • Semakin tinggi nilai pemasangan hak tanggungan, akan semakin tinggi jumlah PNBP yang dibayarkan.

 

6. Biaya Roya Sertifikat

Roya adalah proses penghapusan hak tanggungan.

Roya hanya dapat dilakukan saat pinjaman lunas.

Nah, tadi ceritanya A minjam 100 juta selama 3 tahun.

Kalo A bayar dengan lancar, maka di akhir bulan ke 36 pinjaman tersebut sudah lunas.

Setelah pinjaman lunas, Bank akan mengembalikan kepada A, sertifikat jaminan berserta dengan beberapa lampiran sbb :

  1. Sertifikat Asli 
  2. Bukti Verifikasi Sertifikat Tanah (kalo ada verifikasi)
  3. PBB (kalo diberikan di awal)
  4. Akta Jual Beli (kalo KPR / ada proses jual beli)
  5. Sertifikat Hak Tanggungan (SHT) yang terpasang
  6. Surat Keterangan bahwa pinjaman sudah lunas
  7. Surat Roya yang ditujukan ke BPN untuk menghapus Hak Tanggungan.

Jadi setelah pinjaman sudah lunas, barulah A punya hak untuk menghapus hak tanggungan tersebut.

Saran saya adalah begitu pinjaman lunas jangan nunggu lagi untuk pergi ke notaris dan melakukan roya.

Karna Surat Roya / Sertifikat Hak Tanggungan bisa tercecer dan hilang.

Proses mengurus ke Bank (apalagi kalo pinjaman sudah lama banget, bisa dibilang ribet dan makan waktu).

Semakin cepat roya, biaya roya masih lebih rendah karena bahkan biaya roya sekalipun kena inflasi juga.

Roya di tahun 2000 dengan roya di tahun 2010 pasti beda tarif.

Lebih murah biaya roya di tahun 2000.

Dan kalo sudah roya, akhirnya sertifikat tersebut lulus sekolah dari Bank. Congratulations!

 

Baca Juga : Situs Resmi BPN

—————–

Selesai juga membahas tentang biaya-biaya tersebut.

Dan beberapa poin mungkin nggak applicable kalo aturan daerah kamu beda, tapi mestinya garis besar biaya sama seperti yang dijelaskan di atas.

Baca Juga :

Link Wartadana :

Terima kasih sudah main ke wartadana.com

REFERENSI PERENCANAAN KEUANGAN PRIBADI MILENIAL

Jika kamu adalah pengguna Pocket, connect dengan saya di sini.

Demikian 6 jenis biaya pengikatan jaminan sertifikat di bank. Kalo masih bingung, jangan ragu untuk berkomentar di bawah.

Summary
Article Name
6 BIAYA PENGIKATAN JAMINAN SERTIFIKAT DI BANK
Description
Mau tahu tentang biaya notaris bank yang muncul saat KPR? Klik link yang berisikan 6 jenis biaya pengikatan jaminan sertifikat di bank berikut ini.
Author
Publisher Name
www.wartadana.com
-

Similar Posts

11 Comments

  1. Ada yg mau sy tanyakan mbk… sy kn lg proses kpr rmh br di developer. Marketingny bilang kl cicilan blm.lunas mau dishmkn dulu atas nm sy nanti kena biaya apht dua kali apakh bnr spt itu?

    1. Hi Mbak Ika..
      Untuk KPR, karena SHM awalnya masih nama pihak ketiga, biasanya ada biaya SKMHT (Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan).
      Fungsi SKMHT = APHT. Bedanya adalah SKMHT untuk aset yang belum dibaliknama ke kita. Sementara APHT untuk aset yang sudah dibaliknama ke kita.
      Jadi, biaya aktanya dobel -> biaya akta SKMHT + biaya akta APHT. Harga per akta biasanya Rp 350 ribu sampai Rp 500 ribu.
      Demikian mbak Ika, semoga membantu.
      Terima kasih sudah berkunjung ke wartadana.com 🙂

      1. Hi mbak Siti.
        Wah, kalo itungan baiknya ditanyain ke petugas bank biar lebih jelas.
        Tapi sebagai hitungan kasar, rata-rata biaya notaris 2-3 % dari nilai pinjaman.
        Kadang bisa lebih kecil dan kadang lebih besar.
        Semoga membantu mbak, thanks…

  2. Mau tanya sis…kalo pinjam uang dibank dng jaminan sertipikat tanah…kira2 biaya notarisnya brp yah…apa bisa ditawar biaya notaris tsb. Makasih sis

    1. Hi!
      Mbak, jumlah biaya notaris itu tergantung dari nominal pinjamannya.
      Kalo boleh tahu, pinjamannya di angka berapa?

      Untuk menawar biaya notaris secara prinsip bisa mbak.
      Tapi ada beberapa notaris yang emang strict dan nggak mau kasih kurang. Ada juga beberapa yang lumayan enak diajak nego.
      Coba aja dulu buat di-nego-in 🙂

      Demikian mbak, semoga membantu
      Terima kasih sudah berkunjung ke wartadana.com

  3. Malam mba , saya pinjam uang di bank 250jt dan dipotong biaya notaris sebesar 7 jt , apakah benar seperti itu mba mekanisme nya ?
    Dan ada beberapa bang saya tanya biaya notaris dilimpahkan ke pihak bank tersebut bukan ke debitur

    1. Hi Mba Nova 🙂
      Setau saya nggak ada Bank yang bisa membebaskan biaya notaris. Karna itu rekanan Bank bukan bagian dari Bank itu sendiri.
      Yang mungkin dibebaskan adalah biaya-biaya dari Bank.
      Perihal angka mesti ada detil & rinciannya baru saya ada gambaran Mba.
      Karna beda kredit, beda bank, beda daerah pasti beda-beda hitungan biayanya.
      Kalo ada rincian silahkan email ke admin@wartadana.com
      Sebisa mungkin saya coba liatin. Thanks…

  4. Bila ada sebuah sertifikat di jaminkan/diserahkan oleh anak teratas nama sertifikat (teratas nama sertifikat telah meninggal) untuk di jaminkan ke bank, apakah bisa sertifikat tersebut masuk di dalam Perjanjian Kredit? Bagaimana kah pandangan hukum nya tentang sertifikat tersebut dan ke absahan Perjanjian Kredit nya dari sisi bank? Terima kasih.

    1. Halo Pak Agus,
      Jika ingin menjaminkan sertifikat atas nama orang yang sudah meninggal, maka prosesnya harus turun waris / hibah terlebih dahulu.
      Bank tidak dapat menerima jaminan sertifikat atas nama Almarhum, karena untuk menjaminkan sertifikat, notaris dan Bank wajib meminta pihak pemegang sertifikat untuk hadir menandatangani perjanjian.
      Sehingga dalam hal ini, teken baru bisa dilakukan jika sertifikat sudah dialihkan (turun waris) kepada ahli waris Almarhum.
      Saat prosedurnya sudah tepat, maka proses penjaminan sertifikat tersebut menjadi sah secara hukum.
      Semoga membantu Pak Agus. Terima kasih.

Tinggalkan Balasan

Alamat email Anda tidak akan dipublikasikan. Ruas yang wajib ditandai *