6 BIAYA PENGIKATAN JAMINAN SERTIFIKAT DI BANK

 

Berniat untuk mengakuisisi sebuah rumah melalui Kredit Pemilikan Rumah (KPR)? Di bawah ini kita akan bahas detil tentang biaya apa saja yang timbul saat pengikatan jaminan sertifikat di bank.


Post ini dibuat terpisah dari artikel sebelumnya karena komponen biaya pengikatan jaminan sertifikat lumayan kompleks.

Dan ketimbang bacain pengantar super panjang, yuk dicek 6 biaya pengikatan jaminan sertifikat di bank berikut ini.


6 Jenis Biaya Pengikatan Jaminan Sertifikat di Bank

 

Bukti Kepemilikan Aset 

Untuk memiliki sebuah aset, kita butuh bukti kepemilikan sah yang nggak akan dipertanyakan keabsahannya oleh pihak ketiga.

Bukti kepemilikan ini bisa dalam berbagai format, sebagai contoh : untuk memiliki sepeda motor / mobil kita memegang BPKB (Bukti Kepemilikan Kendaraan Bermotor) sebagai bukti hak kita.

BACA JUGA : 6 JENIS PENGIKATAN JAMINAN DI BANK

 

Sementara untuk memiliki sebidang tanah (baik tanah kosong ataupun tanah yang di atasnya berdiri bangunan) bukti kepemilikan yang kita pegang adalah sertifikat.

Di Indonesia, sertifikat yang umum terbagi atas 3 jenis :

1. Sertifikat Hak Milik (SHM) 

Merupakan bukti kepemilikan yang menerakan bahwa pemilik tanah memiliki tanah tersebut sepenuhnya, tanpa ada batasan waktu.

2. Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB)

Merupakan bukti kepemilikan yang memiliki batasan waktu 30 tahun sejak ditetapkan. Setelah masa habis, wajib diperpanjang (diperpanjang 20 tahun).

Apabila nggak diperpanjang, maka hak penggunaan akan gugur.

3. Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (SHMSRS)

Merupakan bukti kepemilikan untuk bangunan rumah susun, semisal kios dagang di mall / plaza, rumah susun hingga apartemen.

 

Badan Pertanahan Nasional (BPN)

Di Indonesia, pihak regulator yang mengatur dan mengeluarkan bukti kepemilikan berupa sertifikat-sertifikat tersebut adalah lembaga yang disebut Badan Pertanahan Nasional (BPN).

Sebagai satu-satunya lembaga yang mengeluarkan bukti kepemilikan tersebut, BPN memiliki kewajiban dan wewenang untuk memastikan bahwa pemilik sah punya hak yang nggak bisa diganggu-gugat oleh pihak manapun.

Tetapi mengapa masih terdengar adanya kasus sengketa tanah?

Sengketa tanah biasa timbul karena ada dua atau lebih pihak yang mengakui kepemilikan sebuah objek.

BIAYA PENGIKATAN JAMINAN SERTIFIKAT DI BANK

sumber : memegenerator.net

Misalnya si A memiliki tanah dengan bukti kepemilikan SHM yang diterbitkan tahun 2000.

Kemudian ada pihak ketiga yang membawa SKGR (Surat Keterangan Ganti Rugi) yang dibuat di tahun 2000 juga dan melakukan klaim atas tanah tersebut.

Klaim yang dilakukan pihak ketiga adalah dengan memblokir sertifikat si A di BPN.

Baik si A dan pihak ketiga akan berkeras bahwa objek tersebut merupakan aset mereka masing-masing dan untuk membuktikan / menjernihkan masalah ini, butuh waktu dan uang yang nggak sedikit.

Jadi, selalu pastikan bahwa tanah / rumah yang mau kita beli itu bebas sengketa. Nggak worth it berurusan perihal sengketa tanah (tua dengan emosi).

 

SKGR (Surat Keterangan Ganti Rugi)

Surat Keterangan Ganti Rugi adalah bukti kepemilikan yang diterbitkan oleh kantor Camat.

Misalnya orangtua si B memiliki tanah di kampung sebesar 1 ha dan memberikan SKGR (Surat Keterangan Ganti Rugi) sebagai bukti kepemilikannya.

Yang perlu si B lakukan setelah menerima SKGR tersebut adalah pergi ke notaris dan melakukan peningkatan SKGR tersebut menjadi SHM.

Seperti yang sudah disebutkan di awal, bukti kepemilikan yang sah adalah yang dikeluarkan oleh BPN.

BACA JUGA : 9 JENIS BIAYA KREDIT DI BANK

Bukan berarti SKGR nggak sah. Tapi, mayoritas bank nggak bisa menerima SKGR sebagai jaminan. Walopun ada beberapa pengecualian di bank pemerintah.

Alasan bank pada umumnya nggak bisa nerima SKGR adalah karena SKGR nggak dikeluarkan oleh BPN, sehingga bank nggak bisa melakukan pengikatan atas objek tersebut.

Jadi baiknya SKGR tersebut ditingkatkan agar nantinya harga jual kembali juga lebih bagus.

Harga tanah bersertifikat pasti lebih tinggi dan diminati oleh pembeli dibandingkan tanah dengan SKGR.

 

Pengikatan Jaminan Sertifikat

Setiap kali kita meminjam uang ke bank dengan jaminan sertifikat, maka bank akan ‘mengikat’ jaminan tersebut dengan mekanisme-nya masing-masing.

Mengikat di sini adalah mekanisme agar ‘selama masih jadi jaminan, bank punya hak terhadap objek tersebut’.

Masih ingat permainan monopoly dengan tulisan hipotek-nya? Pengikatan jaminan sertifikat dilakukan dengan hak tanggungan atau yang biasa dikenal juga dengan sebutan hipotek.

BIAYA PENGIKATAN JAMINAN SERTIFIKAT DI BANK

sumber : memegenerator.net

Sebagai contoh : kita meminjam uang ke bank sebesar Rp 100 juta dengan jaminan rumah tinggal sebesar 125 juta dengan bukti kepemilikan SHM.

Yang terjadi adalah kita menghipotek-kan SHM tersebut ke bank. Atau bank mengikat SHM kita dengan hak tanggungan di BPN.

Kesimpulannya hak tanggungan adalah proses mengaitkan SHM milik nasabah dengan bank, dimana selama pinjaman nasabah belum lunas bank masih memiliki hak terhadap SHM tersebut.

Ngomong jeleknya, kalo nasabah nggak mampu bayar hingga macet, bank memiliki hak untuk menyita dan melikuidasi aset tersebut.

Tentu saja bank tidak akan melewatkan tahapan ini, karena bank butuh jaminan yang dapat mereka likuidasi jika debiturnya nggak mampu bayar lagi.

Bank kan pake uang orang untuk dipinjamin ke nasabah, jadi mereka harus mastiiin ‘mereka’ mampu mengembalikan uang ‘orang tersebut’.

Mekanisme pengikatan di BPN adalah mendaftarkan SHM ke BPN dengan pengikatan ‘Hak Tanggungan / Hipotek’ di sistem BPN.

Dan di SHM tersebut akan diprint, ‘tanda pemasangan hak tanggungan tersebut’.

Jadi, untuk proses ini apa saja jenis biaya pengikatan jaminan sertifikat di bank yang mungkin timbul?

BIAYA PENGIKATAN JAMINAN SERTIFIKAT DI BANK

sumber : memegenerator.net

 

1. Biaya Checking Sertifikat

Untuk memastikan bahwa sertifikat bukti kepemilikan bebas masalah dan pemilik aslinya sudah tepat, diperlukan mekanisme ‘checking sertifikat’.

Checking sertifikat adalah proses di BPN, dengan membawa sertifikat asli untuk dilakukan pengecekan di sistem BPN.

Yang mau dipastikan adalah nggak ada sengketa / nggak ada blokir dari pihak ketiga, status sertifikat nggak sedang dijaminkan di bank lain atau nama pemiliknya sudah yang terbaru.

Untuk proses ini ada biaya yang dibebankan oleh kantor BPN, biasa di bawah Rp 500 ribu per sertifikat.

Tetapi angka pastinya berbeda-beda setiap wilayah, karena aturan BPN setiap daerah bisa beda juga.

Kalo sertifikatnya sudah ‘clear’, barulah kita lanjut ke tahap pengikatan. Bukti clear-nya akan distempel / print ke sertifikat tersebut dengan paraf petugas.

 

2. Biaya Verifikasi Sertifikat

Di dalam sertifikat bukti kepemilikan selalu dituliskan jenis peta pengukuran yang digunakan.

Untuk sertifikat lama, biasa petanya masih pengukuran manual. Sementara untuk sertifikat baru yang pengukurannya sudah mekanis, jenis petanya adalah TM3.

Biasanya BPN mensyaratkan sertifikat yang dulunya masih diukur secara manual untuk diverifikasi secara mekanis fisiknya.

Jadi, tim dari BPN akan turun ke lokasi jaminan untuk melakukan pengecekan ulang terhadap objek tanah tersebut.

Hasil verifikasi berupa print digital objek tanah dengan ukuran yang sudah digital pula.

Bukti verifikasi ini akan disimpan bersamaan dengan sertifikat untuk memudahkan di masa depan agar nggak perlu verifikasi ulang kembali.

Biaya verifikasi biasa di bawah Rp 1 juta per sertifikatnya, beda daerah beda tarif. Tergantung dari kantor BPN.

 

3. Biaya APHT / SKMHT

APHT / SKMHT adalah akta yang mengikat hak tanggungan.

APHT = Akta Pengikatan Hak Tanggungan.

SKMHT = Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan.

Beda kedua akta ini adalah APHT digunakan kalo kredit dengan jaminan sertifikat atas nama nasabah sendiri.

Sementara SKMHT digunakan kalo kredit dengan jaminan sertifikat atas nama orang lain yang akan dibalik-nama ke nasabah.

Jadi, untuk KPR; dimana sertifikat masih atas nama pihak ketiga, pengikatan dilakukan dengan SKMHT. Setelah balik nama, barulah diikat dengan APHT.

Karena bersifat akta yang dibuat oleh Notaris, maka biaya akta sesuai dengan yang dibebankan oleh Notaris, biasa di bawah Rp 1 juta per akta.

 

4. Biaya PNBP

PNBP adalah Penerimaan Negara Bukan Pajak. Ini adalah pendapatan tambahan yang diterima oleh BPN dan disetorkan ke kas pemerintah. PNBP dikenakan sesuai tiering (kategori).

Misalnya :

Hak tanggungan di bawah Rp 250 juta = Rp 200 ribu per sertifikat

Hak tanggungan Rp 250 – 1.000 juta = Rp 500 ribu per sertiifkat

Demikian selanjutnya.

Semakin tinggi nilai pinjaman, akan semakin tinggi nilai jaminan yang dibutuhkan.

Semakin tinggi nilai jaminan, akan semakin tinggi nilai pemasangan hak tanggungan-nya.

Semakin tinggi nilai pemasangan hak tanggungan, akan semakin tinggi jumlah PNBP yang dibayarkan.

 

5. Biaya Pemasangan Hak Tanggungan

Pemasangan Hak Tanggungan (HT) adalah intisari dari keenam biaya pengikatan jaminan sertifikat.

Karena hak tanggungan adalah inti dari proses pemasangan hak tanggungan.

Bank mengatur nilai pemasangan hak tanggungan yang berbeda-beda. Tapi, mayoritas berada di angka 125 % dari pinjaman.

Kenapa bank memasang HT di angka tersebut?

Jika kita menunggak hingga biaya bunga membengkak, maka angka 125 % itu dipandang sudah ideal untuk meng-cover tunggakan bunga tersebut. 

Asumsi bank adalah pemberian kredit pasti di bawah nilai jaminan.

Biasanya komposisi normal adalah 80:20 (kredit 80 %, dana pribadi 20%), sehingga angka 125 % ideal untuk meng-cover jumlah jaminan.

Contohnya : Jika kita kredit 100 juta dengan jaminan 150 juta. Berapa nilai hak tanggungan yang wajib dipasang?

Jika angka HT disyaratkan 125 %, maka bank mewajibkan kita memasang hak tanggungan 125 % dari nilai pinjaman.

Hak tanggungan yang akan dipasang adalah sebesar Rp 125 juta (125 % x Rp 100 juta – nilai pinjaman).

Pemasangan ini dikenakan biaya hingga 1 % dari nilai hak tanggungan.

Jadi, dengan asumsi kita dikenakan rate pemasangan hak tanggungan 1 % maka biaya HT kita yang harus dibayarkan adalah Rp 1,25 juta.

Gimana kalo HT kita lebih dari itu yang artinya biayanya akan lebih besar pula?

Coba negosiasikan dengan Notaris, mana tau masih bisa dapat diskon 🙂 

 

6. Biaya Roya Sertifikat

Roya adalah proses penghapusan hak tanggungan. Roya hanya dapat dilakukan saat pinjaman lunas.

Nah, tadi ceritanya kita minjam 100 juta selama 3 tahun. Kalo kita bayar dengan lancar maka di akhir bulan ke 36 pinjaman tersebut sudah lunas.

Setelah pinjaman lunas, bank akan mengembalikan kepada kita sertifikat jaminan berserta dengan beberapa lampiran sbb :

1. Sertifikat Asli 

2. Bukti verifikasi tanah (kalo ada verifikasi)

3. PBB (kalo diberikan di awal)

4. Akta Jual Beli (kalo KPR / ada proses jual beli)

5. Sertifikat Hak Tanggungan (SHT) yang terpasang

6. Surat keterangan bahwa pinjaman D sudah lunas

7. Surat Roya yang ditujukan ke BPN untuk menghapus Hak Tanggungan.

Jadi, saat pinjaman sudah lunas kita punya hak untuk menghapus hak tanggungan tersebut.

Sarannya adalah begitu pinjaman lunas jangan nunggu lagi untuk pergi ke notaris dan melakukan roya. Pertimbangannya :

Surat Roya / Sertifikat Hak Tanggungan bisa tercecer dan hilang. Proses mengurus ke bank (apalagi kalo pinjaman sudah lama banget, bisa dibilang ribet dan makan waktu).

BIAYA PENGIKATAN JAMINAN SERTIFIKAT DI BANK

sumber : memegenerator.net

Semakin cepat kita roya, biaya roya masih lebih rendah karena bahkan biaya roya sekalipun kena inflasi juga.

Roya di tahun 2000 dengan roya di tahun 2010 pasti beda tarif. Lebih murah biaya roya di tahun 2000.

Dan kalo sudah roya, akhirnya sertifikat tersebut lulus sekolah dari bank. Congratulations!

 

Demikian 6 biaya pengikatan jaminan di bank. Ini bukan topik yang umum, jadi kalo masih bingung, ‘feel free untuk komen di bawah’. Sebisa mungkin pasti dijawab.

Beberapa poin mungkin nggak applicable kalo aturan daerah kita beda, tapi mestinya garis besar biaya sama seperti yang dijelaskan di atas.

And as usual, if you find that this post is helpful and informative, please help me share it to your friends or colleagues. Subscribe if you want more about money and banking, because I will make a new and informative post every week.

Oh ya, I’d love to be friends with you on social media, so please bump into my account and maybe we can discuss something. Thank you for your time. Nice having you here.

#girlsliftothergirlsup

Pekanbaru, 2 April 2018 21.28

Listening to Lola by The Kinks


Charlina

Masih berkarir di bidang perbankan sejak 9 tahun silam. Masih belajar banyak untuk membangun blog tentang uang dan bank yang jujur. Masih berupaya untuk menghargai hidup yang sungguh singkat ini. Dan masih ketawa norak setiap kali gajian :D

4 Respon

  1. Ika berkata:

    Ada yg mau sy tanyakan mbk… sy kn lg proses kpr rmh br di developer. Marketingny bilang kl cicilan blm.lunas mau dishmkn dulu atas nm sy nanti kena biaya apht dua kali apakh bnr spt itu?

    • Charlina berkata:

      Hi Mbak Ika..
      Untuk KPR, karena SHM awalnya masih nama pihak ketiga, biasanya ada biaya SKMHT (Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan).
      Fungsi SKMHT = APHT. Bedanya adalah SKMHT untuk aset yang belum dibaliknama ke kita. Sementara APHT untuk aset yang sudah dibaliknama ke kita.
      Jadi, biaya aktanya dobel -> biaya akta SKMHT + biaya akta APHT. Harga per akta biasanya Rp 350 ribu sampai Rp 500 ribu.
      Demikian mbak Ika, semoga membantu.
      Terima kasih sudah berkunjung ke wartadana.com 🙂

  2. - berkata:

    Mau tanya sis…kalo pinjam uang dibank dng jaminan sertipikat tanah…kira2 biaya notarisnya brp yah…apa bisa ditawar biaya notaris tsb. Makasih sis

    • Charlina berkata:

      Hi!
      Mbak, jumlah biaya notaris itu tergantung dari nominal pinjamannya.
      Kalo boleh tahu, pinjamannya di angka berapa?

      Untuk menawar biaya notaris secara prinsip bisa mbak.
      Tapi ada beberapa notaris yang emang strict dan nggak mau kasih kurang. Ada juga beberapa yang lumayan enak diajak nego.
      Coba aja dulu buat di-nego-in 🙂

      Demikian mbak, semoga membantu
      Terima kasih sudah berkunjung ke wartadana.com

Tinggalkan Balasan

%d blogger menyukai ini: