Similar Posts

32 Comments

    1. Jika ingin melakukan pendaftaran atau pemeliharaan data SHM yang telah berHT ke HGB, apa itu dapat dilakukan?

      Dalam hal ini jikapun HM menjadi HGB maka tetap HT itu akan melekat kembali pada HGB tersebut.

      Lalu pertanyaannya juga apakah suatu keharusan Roya HT di lakukan atau di bayarkan atau tidaknya. Trims sekali.

      1. Hi Pak Johan.
        Perubahan dari SHM ke SHGB bisa dilakukan, meski masih terpasang HT. Mekanismenya kembali pada Bank, karna HT itu masih hak-nya Bank.
        Sebelum HT dihapus, tetap akan melekat pada SHGB (dahulu SHM) tersebut.
        Setau saya tidak perlu dilakukan Roya karna prinsipnya adalah konversi dari SHM ke SHGB.
        Semoga membantu. Perihal ini ada baiknya langsung diskusi dengan Notaris yg Pak Johan percaya. Thanks

        1. Hi bu Charlina, Wartadana,

          Trims atas semua perhatian kepada kami dan lain pihak yang telah di bantu pertanyaan-pertanyaan kami semua oleh Ibu Charlina. Anda luar biasa bermanfaat.

          Pertanyaan saya telah terjawab clear 🙂

          Bagaimana kami bisa mendapat layanan konsultasi khusus untuk hal Perseroan?
          Trims.

          1. Hi Pak Johan.
            Terima kasih ya Pak. Kalimat-kalimat baik dari pembaca seperti Pak Johan yang bikin proses nge-blog ini terbayarkan :).
            Kalo boleh tahu konsultasi khusus seperti apa yang dimaksud Pak?
            Jika paham topiknya, sebisa mungkin saya bantu Pak Johan.
            Thanks 🙂

  1. Ada yg mau saya tanyakan, bagaimana jika bank sudah merger dgn bank lain? Sulitkah mengurusnya? Masih bs ketemu ga ya file nya,th 92 mamih masukin Sertifikat tanah ke lippo bank,dan memang smua yg berkaitan dgn roya hilang, skrg tanah mau dijual,lippo nya sdh merger dgn cimb niaga.. trims

    1. Hi mbak Christine,
      Solusinya adalah mbak datang dulu ke kantor bank CIMB Niaga dimana kredit tersebut dulunya diambil.
      Minta jumpa dengan petugas bank dan ceritakan duduk persoalannya.
      Setahu saya, jika kasusnya demikian dapat dilakukan proses request ulang Surat Roya, dengan catatan dokumen Hak Tanggungannya tersedia.
      Nantinya dari pihak bank akan melampirkan dokumen perubahan Bank Lippo menjadi CIMB Niaga untuk digunakan sebagai dasar penghapusan HT.
      Tapi jika dokumen Hak Tanggungan tidak tersedia, maka prosesnya akan lebih lambat karena diperlukan mekanisme consent Roya yang memakan waktu lebih lama.
      Demikian mbak, semoga cepet kelar masalahnya. Thanks…

  2. Bismillah
    Saya mau tanya soal roya 2 sertifikat yg sertifikat hak tanggungannya jd satu, maksdunya ketika dulu melakukan pinjaman di bank pake 2 sertifikat sekligus
    Nah, sekarang yg saya tanyakan apakah pengurusan roya masing2 sertifikat bisa diurus sendiri2 atau harus dibarengkan, karena keduanya milik orang yg berbeda ? Ini yg satu maunya diurus sendiri, dan satunya pengennya diurus notaris karena g mau ribet, mohon solusinya kak !!!

    1. Hi mbak Salsa,
      Pengurusan royanya tergantung pada hak tanggungan yang terpasang.
      Jadi kalo di masing-masing sertifikat dipasang hak tanggungan yang berbeda, maka pengurusan roya dapat dilakukan masing-masing.
      Sementara kalo hak tanggungan dipasang satu, maka pengurusan royanya lebih baik barengan.
      Biasanya untuk tahu hak tanggungannya dipasang satu atau pisah, lihat alamatnya. Kalo alamat jaminannya tidak sehamparan, hak tanggungan pasti dipasang terpisah.
      Walopun sih mbak, sebenarnya kalo yang satu mau urus sendiri yah temennya kan tinggal nitip ajah. Pengurusannya gampang banget kok, tinggal dibawa ke kantor Badan Pertanahan Nasional. Repotnya hanya harus beberapa kali datang ke kantor BPN. Tapi mekanismenya sudah sangat sederhana dan nggak ribet.
      Demikian mbak Salsa, semoga membantu. Thanks…

  3. apakah pengurusan roya bisa dilakukan di semua kantor BPN atauakah hanya pada kantor BPN yg ditunjuk seperti pada surat pengantar dari bank.terima kasih

  4. Mau tanya sy tdk ada surat roya ,krn tdk tau dantdk ada informasi dari pihak bank ,saat sy mau mengurus peningkatan HGB ke SHM dari BPN minta surat Roya ,tp jawaban Bank tdk perlu krn waktu kredit pihak bank tdk membeuat hak tanggungan jadi sàat lunas tdk perlu membuat Roya ? Terus gmn ya ?

    1. Halo mas Edward.
      Saya agak bingung : maksudnya sejak awal memang tidak dihak tanggungan-kan oleh pihak bank?
      Jika iya, silahkan cek di buku sertifikat yang mas terima. Apakah ada ketikan dari BPN : dipasang hak tanggungan sebesar xxx melalui notaris xxx.?
      Kalo emang nggak ada, berarti jawaban mereka soal tidak terpasang tak tanggungannya memang benar.
      Tapi kalo ada tulisan dipasangi hak tanggungan, silahkan datang ke bank membawa sertifikat dan memintakan surat roya.

    1. Kalo saya baca : seharusnya nggak usah sampai ke BPN.
      Cukup di sertifikat asli tersebut, apakah terpasang hak tanggungan atau tidak.
      Demikian semoga membantu.

  5. Sy membeli rumah secara cash dr salah satu developer di Purwokerto, setelah sekian lama sy tagih mengenai sertifikat nya, selalu ada saja alasannya. Akhirnya saya memberanikan diri bertanya ke BTN, bermodalkan nomer blok rumah saya. Mereka bilang rumah dgn blok tsb tidak ada fisik sertifikatnya di BTN. Mereka bilang mungkin sdh ditebus, krn fisik nya sdh tdk di BTN. Dan akhirnya sy tau nomer sertifikat rumah sy lewat BPN. Sy kembali ke BTN minta di cek kembali sesuai nomer sertifikat tsb dan minta duplikat surat roya jika memang sudah di tebus oleh developer. Sy jg mondar mandir ke notaris yg dipake oleh developer., sy tanya barangkali sertifikat ada disana. Sampai akhirnya sy buat surat tertulis ke developer, meminta kejelasan sertifikat yg sdh sy bayar lunas. Satu hari kemudian sy di tlp dr kantor notaris diatas, ternyata sertifikat saya ada disana, tanpa berkas apa2. Kemudian sy ke notaris dan minta dibuatkan ikatan jual beli dan kuasa jual. Dan sy tetap meminta duplikat surat roya ke BTN, dan mereka tetap tdk bisa menemukan data pelunasan, sy jg sampaikan ke BTN bahwa sertifikat ada di notaris. Ini bagai mana ya bu, sy belum tanda tangan ikatan jual beli dan kuasa jual beli di notaris, karena sy takut, kenapa jadi runyam. Pihak BTN pun akhirnya bilang bahwa dulu notaris belum menyerahkan sertifikat tersebut ke BTN, sehingga masih dijamin kan di BTN. Di sertifikatnya pun belum dicoret bu hak tanggungan BTN nya. Mohon bantuan ibu bagaimana sy harus bertindak. Terimakasih.

    1. Hi Bu Retno,
      Bu, yang pertama harus dipastikan adalah “Ibu masih menyimpan semua bukti pelunasan kepada developer.”
      Termasuk bukti transfer, kwitansi pelunasan hingga dokumen apapun yang diberikan di awal.
      Yang kedua Ibu pastikan “apakah benar nomor sertifikat yang Ibu dapatkan tersebut merupakan nomor sertifikat rumah Ibu?
      Bisa minta copy-an SHM dan cocokkan dengan punya tetangga. Kalo sederetan, biasanya nomor SHM pasti berurutan angkanya.
      Kalo cocok, artinya Bu Retno harus memperjuangkan aset tersebut Bu. Saya paham prosesnya akan lama dan mengeluarkan biaya tambahan.
      Tapi : Ibu memiliki hak penuh untuk meminta pertangggungjawaban oleh Developer tersebut.
      Dari yang sy tangkap, Developernya nggak punya itikad baik Bu. Sehingga baiknya dikerasin saja.
      Jika memang dari Developer benar-benar tidak mau tahu, saran saya adalah Ibu mencari Notaris yang dapat dipercaya dan meminta saran legal dari mereka.
      Karena orang lokal biasanya tahu lebih banyak tentang prosedur dan cara-cara kerja di sana.
      Semoga membantu Ibu. Tetap semangat, setiap hal pasti ada jalan keluarnya.
      Terima kasih Bu…

  6. Terimakasih bu Charlina, saya masih pegang semua kwitansi asli dan perjanjian prajual beli dibawah tangan. Saya sudah cek nomer sertifikat saya dan tetangga sebelah, memang berurutan nomernys. Dan saya sudah cek di denah lokasi pun sesuai. Rumah dari awal beli tahun 2015 saya tempati bu. Kemudian urusan dengan BTN bgm ya bu, apakah mungkin nanti sertifikat diminta oleh BTN, karena mereka tidak menemukan duplikat surat roya dan rekening koran pembayaran dr developer. Dan di bagian AMD atau Aset Managemen Development BTN, rumah saya tidak termasuk yg akan dilelang bu, karena fisik sertifikat nya tidak di mereka. Kemudian sy ke developer dan mereka bilang sertifikat ada di BTN. Dan kemaren sy di WA oleh bagian komersial, bahwa dulu notaris tidak menyerahkan sertifikat ke bank. Sy jadi bingung., bisa saja pihak bank akan ambil sertifikat saya di notaris. Kenapa dulu pihak bank tidak menanyakan sertifikat nya ke notaris ya bu. Saya akan ikuti saran ibu utk konsultasi ke notaris lain bu. Terimakasih.

  7. saya mau tanya bu. saya mau menghapus hak tanggungan dari bank. apakah saya cukup ke kantor bpn saja ? tidak harus ke notaris tanahkan? terimakasih

    1. Hi Bu Nurhayati,
      Benar, Ibu bisa ke kantor BPN langsung. Biayanya lebih murah.
      Tapi seandainya Ibu ingin melalui notaris juga bisa, tetapi biayanya akan lebih mahal.
      Jika Bu Nurhayati memiliki waktu luang, alangkah baiknya mengurus langsung ke kantor BPN.
      Terima kasih Bu. Semoga membantu.

  8. Apakah semua perum yg HGB dan sdh di rubah ke SHM masih harus mengurus royal,,mohon penjelasan nya sy krng mengerti masalah ini,,,terima kasih bu

    1. Halo Bu Yuni.
      Peningkatan SHGB ke SHM berbeda dari proses Roya.
      Roya Hak Tanggungan adalah proses melepas ikatan jaminan dari Bank. Jadi sewaktu Bu Yuni ambil kredit di Bank, mereka akan mengikat jaminan SHM/SHGB Ibu sebagai jaminan mereka. Jika seiring berjalannya waktu Ibu melakukan peningkatan SHGB ke SHM, ikatan jaminan tersebut akan dipindahkan dari SHGB ke SHM.
      Jadi peningkatan SHGB ke SHM tidak serta merta menghapus ikatan jaminan.
      Di sinilah, Roya tetap diperlukan. Sewaktu kredit lunas, Bank tetap akan memberikan Ibu Yuni dokumen Roya untuk penghapusan ikatan jaminan dari SHM Ibu. Dan Bu Yuni harus me-Roya ikatan jaminan tersebut di BPN agar ikatan jaminan tersebut dengan Bank dihapuskan.
      Demikian Bu Yuni, semoga membantu. Terima kasih.

  9. Ibu charlina yg terhormat,saya membeli tanah yg sertifikatnya di agunkan ke bank ,setelah saya bayar lunas hutang tsb bank hanya memberikan sertifikat asli nya,saya minta surat hak tanggungan dan surat roya bank beralasan masih diproses di notaris,sudah 2 bln lebih dan bolak balik saya ke bank meminta surat2 tsb,jawaban bank tetap sama.setelah saya teliti ternyata dalam sertifikat tsb tdk ada catatan dr bpn bahwa sertifikat tsb menjadi hak tanggungan,anehnya setelah 1 bln lebih pelunasan sertifikat tsb baru didaftarkan HT elektronik,dan smp sekarang bank tetap tdk mau memberikan surat HT dan Roya ,alasannya msh di notaris.apa yg harus saya lakukan sekarang?mohon penjelasan ibu,sebelumnya terimakasih.

    1. Hi Bu Hani,
      Bisa dijelaskan darimana Ibu tahu bahwa Bank mendaftarkan HT elektronik Bu?
      Karna jika di Sertifikat asli milik Ibu nggak ada catatan Hak Tanggungan, maka sertifikat Ibu nggak terdaftar HT.
      Sehingga dalam kondisi ini Ibu nggak membutuhkan SHT atau Surat Roya.
      Yang penting Bank sudah mengembalikan Sertifikat aslinya dan memberikan Surat Keterangan Lunas.
      Lumayan Ibu hemat biaya Roya jadinya.
      Semoga membantu Bu Hani, terima kasih. 🙂

  10. Hallo mba charlina
    Mba, aku mau tanya
    Saat ini aku dalam proses menjual rumah. Kebetulan pembelinya mau KPR.
    Dan aku belum meroya sertifikatnya.
    Udah lebih dari seminggu ini aku urus utk meroya sertifikatnya ke BPN tapi belum selesai juga. Kebetulan sertifikat aku utk 1 rumah itu ada 3 sertifikat tapi HT nya ada 1.
    Alasan dati BPN yang 2 sdh selesai tapi ada 1 sertifikat yang nyangkut karena ada satu huruf no sertifikat yg beda dgn bpn pusat
    Sementara kpr sdh disetujui,pembeli dan aku sdh membayar semua pajak2 dan biaya ke notaris dan banknya.
    (Kec meroya aku urus sendiri krn di notaris mahal banget dan bpn dekat rumah jadi gampang)
    Pertanyaannya :

    1. Apakah akad kredit bank bisa dilakukan tanpa surat roya? Krn bank bilang kalau lewat notaris tanpa roya sertifikat, tetap bisa akad krn ada jaminan notaris)
    2. Utk sertifikat aku yg nyangkut bgmn caranya, krn pembeli dan bank minta segera akad
    3. Berapa lama biasanya pengurusan roya yang nyangkut seperti ini dan apa solusinya.
    Terimakasih mba.
    Salam

    1. Hi Mbak Nila,
      1. Untuk 1 sertifikat yang masih sangkut itu kembali pada ketentuan Bank-nya.
      Misalnya Mbak Nila urus roya melalui notaris, biasanya notaris akan keluarkan covernote yang menyatakan bahwa pengurusan roya sedang mereka kerjakan dan akan selesai maksimal 1 bulan. Covernote inilah yang akan dipegang oleh Bank untuk dijadikan dasar melakukan pengikatan.
      Tapi, setahu saya Bank itu wajib cek bersih. Sementara kalo sertifikatnya sangkut, berarti cek bersih belum bisa dilakukan. Dan jika cek bersih belum bisa dilakukan, sebenarnya pengikatan itu belum dapat dilakukan. Namun jika Bank menghendaki, bisa saja dilakukan waive atau dijadikan syarat setelah pencairan.
      2. Kalo boleh saran, coba Mbak minta tolong notaris yang mengurus jual beli untuk membantu proses roya-nya. Memang akan keluar biaya lebih besar, tapi biasanya notaris bisa nego ke BPN. Jadi prosesnya lebih lancar. Agar akadnya bisa selesai juga.
      3. Roya sangkut itu bervariasi Mbak, tapi jarang banget terjadi. Kalo mau cepat, saran saya tetap melalui notarisnya.
      Semoga membantu Mbak Nila dan agar SHM-nya segera kelar dari BPN.
      Thanks 🙂

      1. Mbak Charlina,

        Kalo kasusnya sertifikat belum diroya tapi bank bersedia utk akad kredit, biasanya bank melakukan pencairan ke penjual setelah akad selesai atau setelah roya selesai (maks 1 bulan)? Saya sdh akad kredit sejak akhir Februari, tapi hari ini sudah 22 Maret saya masih belum terima pencairan bank sama sekali.. padahal semua biaya sudah saya bayar. Proses roya sudah 2,5 minggu dan msh blm ada kabar terbaru dr notaris.

  11. mau tanya, kalau surat roya hilang dan dulu dipasang HT an. koperasi dan koperasinya sudah tutup. Untuk menghapus HTnya yg perlu disiapkan apa saja ya? Trimakasih

  12. Hi Bu Charlina, akad kredit saya sudah lunas thn 2013 tapi saya belum mengurus Hak Roya karena ketidak tahuan saya.
    Surat Roya tertanggal 12 Juli 2013. Saya baru akan mengurusnya tahun 2021. Apakah surat tersebut masih berlaku apabila saya langsung urus ke Bpn?

    Terima kasih.

    1. Hi Bu Meliati,
      Surat Roya tersebut masih berlaku Bu.
      Jadi Bu Meliati bisa mengurus roya menggunakan Surat Roya tanggal 12 Juli 2013 tersebut.
      Catatannya pastikan Sertifikat Hak Tanggungan (SHT) terlampir beserta Surat Roya dan Sertifikat Hak Milik / SHGB yang mau diroya.
      Semoga membantu. Thanks Bu 🙂

  13. Hi Mbak Charlina,
    Mbak , saya mau nanya , saya sedang menurus roya untuk pertama kali, saya sdh datang ke kantor BPN dan oleh petugas di BPN di minta melengkapi dengan akta penggabungan no.38 dan OJK ( karena bank merger dan berubah nama dari BSM ke BSI ) . apakah benar demikian?
    apakah ada proses balik nama ( menurut petugas BPN seperti itu ) karena di sertifikat tanah , hak tanggungan masih tertulis nama bank lama?
    biasanya berapa lama prosesnya dan apakah nantinya di kenakan biaya lagi selain biaya pengurusan roya ?
    terima kasih.

    1. Hi Mas Budi,
      Benar Mas, setiap kali ada perubahan nama Bank / entitas, akan dimintakan akta notaris beserta dengan pengesahan SK Menkeh.

      Proses perubahan nama Bank di HT terpasang, biasa disebut proses rebranding.

      Karna BPN bekerja berdasarkan data hari ini, mereka nggak bisa menghapus roya atas nama Bank yang sudah nggak ada lagi. Jadi contohnya BSM sudah dilebur menjadi BSI. Maka mereka nggak bisa menghapuskan HT BSM secara langsung, karna di saat ini BSM sudah nggak ada (bukan entitas lagi). Entitas yang ada saat ini adalah BSI.

      Cara untuk meroya adalah HT BSM tersebut di-rebranding / ubah nama menjadi HT BSI. Setelah itu barulah mereka meroya HT BSI.

      Prosesnya makan waktu sekitar 2 mingguan sampai 1 bulanan, tergantung BPN masing-masing. Dan memang akan dikenakan biaya.

      Kalo mengurus langsung ke BPN, biayanya hanya PNBP saja (Penerimaan Negara Bukan Pajak) sekitar Rp 50 ribu sampai Rp 200 ribu (tergantung angka HT terpasang). Tapi jika mengurus lewat notaris balik ke tarif notaris masing-masing (kalo di kota tempat saya tinggal – Pekanbaru, biasa biaya rebranding ini dibayarkan sekitar 1 juta ke notarisnya).

      Dokumen yang dibutuhkan untuk rebranding, sebagai berikut :
      – akta perubahan dari BSM ke BSI + dokumen pengesahan (Bank pasti punya salinannya),
      – surat pengantar rebranding dari Bank,
      – Sertifikat & SHT asli

      Ps : kalo malas ribet, Mas Budi bisa mintakan notaris rekanan BSM yang menguruskan proses roya. Karna notaris rekanan pastinya sudah biasa melakukan rebranding dan mereka bisa komunikasi lebih smooth dengan petugas Bank-nya.

      Tapi kalo mau mengurus rebranding sendiri, silahkan datang ke kantor Bank dan mintakan dokumen pendukungnya. Mereka wajib menyediakan dokumen tersebut untuk nasabah.

      Demikian Mas Budi, semoga membantu ya 🙂

  14. Selqmat siang Bu, mohon penjelasnnya, Kalau saya mau mengurus roya untuk rumah yang termasuk wilayah kabupaten tangerang, saya harus mendatangi kantor bpn kabupaten tangerang atau bisa di lakukan di Bpn Tangerang selatan ( karena lokasi lebih dekat)

Tinggalkan Balasan

Alamat email Anda tidak akan dipublikasikan. Ruas yang wajib ditandai *