ROYA HAK TANGGUNGAN – Semua Yang Harus Kamu Tahu

Pernah mendengar orang bank bilang ROYA HAK TANGGUNGAN?

Biasanya petugas bank akan menyarankan siapapun yang (Kredit Pemilikan Rumah) KPR-nya baru saja lunas untuk langsung me-roya Sertifikat Hak Tanggungan-nya.


Sehingga bagi kamu yang datang ke wartadana karena KPR-nya baru saja lulus, saya ucapkan selamat. Yeay! Akhirnya, semua cicilan itu selesai juga.

Sementara bagi yang masih kepengen dengerin kalimat itu dari orang bank, brace yourself dan tetap optimis! Time flies so fast, anyway.

Dan bagi kamu yang sedang mencari tahu perihal roya hak tanggungan, wartadana adalah tempat yang tepat untuk menjawab setiap pertanyaan yang sedang bercokol di pikiranmu.

Mari kita bedah dengan bahasa pasar khas wartadana!

Pin Roya Hak Tanggungan

 

Kredit di Bank

Nggak afdol membicarakan roya hak tanggungan tanpa membicarakan kredit di bank. Sebab tanpa kredit bank, nggak akan muncul istilah roya.

Seperti pernah dijelasin di artikel mengenal kredit di bank ini, secara umum untuk meminjam kredit di bank, dibutuhkan aset sebagai jaminan.

Makanya nih kalo kita ngambil mobil di dealer secara kredit, mobil tersebut akan jadi jaminan di leasing.

Hal yang sama berlaku kalo kita ngambil rumah lewat bank (atau Kredit Pemilikan Rumah), dimana sertifikat rumah tersebut dijadiin jaminan bank.

Pengikatan Jaminan Kredit di Bank

Sehingga sewaktu kredit di bank, muncul sebuah mekanisme Pengikatan Kredit.

Konsepnya adalah bank butuh proses yang secara legal ngasih mereka akses kepada jaminan, apabila si  Debitur nggak mampu bayar.

 

Pengikatan Kredit di Bank

Dalam bahasa pasarnya :

Pengikatan Kredit adalah mekanisme legal yang merupakan Perjanjian Kredit antara bank dan si peminjam terkait utang si peminjam.

Untuk itu, ada 2 mekanisme yang digunakan :

a. Pengikatan Kredit

Artinya si peminjam mengaku bahwa dia memang meminjam sejumlah uang ke bank. Dan siap untuk mengikuti setiap aturan yang mengikat dari bank tersebut.

PS : sewaktu ngambil kredit, kita akan diwajibkan menandatangani Akta Perjanjian Kredit yang panjang-panjang dengan bahasa yang ribet.

Dan sebagai peminjam, kita nggak punya power untuk meminta bank mengganti beberapa klausul atau meniadakan kalimat-kalimat yang kita nggak suka.

Klausul Akta Pengikatan Kredit

Bahasa kasarnya : kalo mau minjam uang, jangan bawel dan tandatanganilah Akta Perjanjian Kredit tersebut! Titik.

Jadi, pro tip seandainya kamu lagi mau teken akta kredit, jangan buang waktu untuk protes bla-bla-bla perihal aturan bank dan kalimat panjang di Perjanjian Kredit.

Such a waste of time.

Nggak akan digubris juga! Karena hal-hal gitu sifatnya baku dan kecuali kamu adalah bagian dari crazy rich yang mau minjem hingga triliunan, bank nggak akan mengubah satu huruf-pun demi kamu.

Realistis ya. Mending fokus pada hal-hal yang emang berdampak padamu, seperti :

  • biaya-biaya yang mesti kamu bayar,
  • tanggal cicilan yang kamu bayar setiap bulannya,
  • denda yang dibebankan saat kamu terlambat / kelupaan bayar cicilan,
  • pelunasan sebagian atau bom cicilan kredit saat kamu punya rejeki lebih,
  • penalty yang mesti dibayar kalo mau dilunasi lebih cepet hingga ;
  • biaya sewaktu kredit selesai (admin atau apalah).

 

b. Pengikatan Jaminan

Nah, pengikatan jaminanlah yang akan kita highlight kali ini.

Pengikatan jaminan seperti disebutin di atas adalah mekanisme yang membuat peminjam secara legal memberi hak kepada Bank kalo yang bersangkutan nggak mampu bayar.

Contoh :

Sering ngeliatin rumah yang dilelang oleh bank?

Atau sticker maupun stempel di dinding bangunan yang bertuliskan : Jaminan ini sedang dalam pengawasan bank XXX?

Adanya pengikatan jaminan membuat bank punya hak secara legal untuk melakukan hal tersebut.

Pengikatan Jaminan Kredit di Bank

Bahasa pasarnya : pengikatan jaminan adalah perjanjian yang Debitur teken untuk ngasih bank hak untuk mengeksekusi aset peminjam apabila yang bersangkutan wanprestasi.

Wanprestasi  merupakan kondisi dimana si peminjam nggak mampu atau nggak mau membayar kewajibannya ke bank.

Ada banyak jenis pengikatan jaminan yang bisa kamu cari tahu lebih lanjut di artikel : 6 Jenis Pengikatan Jaminan Kredit di Bank berikut.

Khusus hak tanggungan adalah mekanisme pengikatan jaminan berupa sertifikat, yang akan dibahas lebih detil di poin berikutnya.

 

Pengikatan Hak Tanggungan

Setiap aset yang berbentuk tanah maupun tanah dan bangunan memiliki bukti kepemilikan berupa Sertifikat.

Lazimnya Sertifikat tersebut adalah SHM dan SHGB.

SHM – Sertifikat Hak Milik

SHGB – Sertifikat Hak Guna Bangunan

Beda kedua sertifikat ini terletak pada masa pemilikan, dimana SHM berlaku seumur hidup, sementara SHGB hanya berlaku 25 tahun.

Sehingga saat jatuh tempo, SHGB harus diperpanjang setiap 25 tahun sekali.

Sertifikat-sertifikat ini diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional, selaku otoritas yang memiliki fungsi untuk mengatur perihal pertanahan di Indonesia.

Saat kredit di bank, mekanisme pengikatan jaminan sertifikat yang digunakan adalah Pemasangan Hak Tanggungan.

Pemasangan Hak Tanggungan

Hak Tanggungan artinya Debitur sebagai pemegang sertifikat menyetujui untuk memberikan hak lebih tinggi (privilege) untuk melakukan eksekusi terhadap objek jaminan apabila terjadi wanprestasi.

Proses pemasangan hak tanggungan adalah dengan mendaftarkan Hak Tanggungan tersebut pada Badan Pertanahan Nasional, sebagai otoritas yang memiliki wewenang untuk hal tersebut.

Makanya sewaktu teken kredit kita akan menandatangani APHT (Akta Pemberian Hak Tanggungan) ataupun SKMHT (Surat Kuasa Membebankan Hak tanggungan) yang berfungsi sebagai akta pengikatan hak tanggungan.

Setelah dipasang HT oleh BPN, di sertifikat akan tertera nama bank, jumlah hak tanggungan terpasang dan tanggalnya. Dan BPN akan mengeluarkan Sertifikat Hak Tanggungan.

Dengan proses ini apabila si peminjam wanprestasi, maka bank tersebut punya hak untuk menyita jaminan dan menjualnya untuk melunasi hutang sejumlah maksimal hak tanggungan yang terpasang.

Pause sebentar dan kita akan bahas perihal nominal Hak tanggungan terpasang.

 

Jumlah Hak Tanggungan Terpasang

Jadi di Akta Pemberian Hak Tanggungan akan tercantum nominal hak tanggungan.

Yang bikin kita kembali bertanya, apa fungsi adanya nominal hak tanggungan? Bukankah kita sudah teken perjanjian kredit yang mencantumkan angka hutang kita?

Adanya nominal hak tanggungan adalah untuk memberi bank hak sejumlah maksimal sejumlah uang tersebut setelah dilakukan eksekusi.

Nominal Hak Tanggungan Terpasang

Sederhananya : setelah lelang dan pembayaran diterima, bank boleh mengambil sebanyak maksimal nominal hak tanggungannya.

Untuk itu, bank pun memasang hak tanggungan yang angkanya lebih besar dari pinjaman Debitur.

Dengan pertimbangan untuk mengcover biaya bunga, denda serta biaya-biaya lain yang dikeluarkan demi eksekusi aset tersebut.

Tapi, percayalah! Bank akan lebih senang menerima cicilan bulanan Debiturnya secara teratur, ketimbang melalui proses berbelit-belit untuk eksekusi jaminan macet.

Biasanya hak tanggungan dipasang 125 % dari nilai kredit.

BACA JUGA : 6 BIAYA PENGIKATAN JAMINAN SERTIFIKAT DI BANK

 

Peringkat Hak Tanggungan

Dalam pengikatan hak tanggungan, dikenal juga istilah tingkat. Jadi akan muncul kalimat peringkat pertama SHT ataupun peringkat kedua SHT.

Yang akan bikin kita kembali bertanya apa maksud peringkat Hak Tanggungan?

Jadi dalam pemasangan hak tanggungan, jika terdapat tambahan pinjaman bank dapat menambah Hak Tanggungan yang dipasang.

Peringkat Hak Tanggungan

Contoh : A pinjam KPR 100 juta selama 15 tahun. Pasang HT I sebesar Rp 125 juta. 8 tahun kemudian, saat sisa pinjamannya hanya 20 juta, A butuh uang dan meminta top up ke bank.

Menimbang pembayaran A selama ini lancar, kemampuan membayarnya ke depan masih diprediksi sanggup dan nilai jaminannya bertambah seiring dengan perkembangan ekonomi, maka bank ngasih top up sebesar Rp 100 juta.

Pinjaman A yang sisa 20 juta + 100 juta = 120 juta. HT yang terpasang hanya 125 juta dan tidak sesuai dengan aturan bank yang mewajibkan 125 % (150 juta).

Maka bank akan memasang Hak Tanggungan Peringkat Kedua sebesar selisih tersbeut. Dalam contoh ini akan dipasang 150 juta – 125 juta, yaitu 25 juta.

Sehingga jaminan A terpasang 2 kali yaitu Peringkat I SHT sebesar Rp 125 juta dan Peringkat II SHT sebesar Rp 25 juta.

 

Roya atau Hapus Hak Tanggungan

Fast forward, akhirnya kita sampai juga di poin roya alias hapus hak tanggungan terpasang.

Proses ini hanya dapat dilakukan saat kredit kita lunas. Entah itu lunas sesuai dengan jadwal ataupun lunas yang dipercepat. Semisal ada rejeki lebih dan kita ingin melunasi KPR tersebut.

Wajar banget saat kewajiban kita pada pihak ketiga telah lunas, kita pun ingin menyelesaikan hal-hal yang masih nyangkut. Agar clear, bersih dan nggak bermasalah di kemudian hari.

Untuk itu hal pertama yang harus kita lakukan adalah menghapus hak tanggungan yang ditujukan untuk menghapus ikatan aset kita dengan bank.

roya Hak Tanggungan

Sebagaimana dijelasin di atas dimana peminjam ngasih hak pada bank untuk mengeksekusi jaminan saat wanprestasi, maka saat kredit lunas peminjam berhak untuk menghapus hak tersebut.

Jadi jaminannya nggak ada sangkut paut dengan bank di kemudian hari.

Caranya adalah dengan melakukan Roya Hak Tanggungan. Alias Hapus Hak Tanggungan.

Prosesnya sederhana sekali yaitu dengan membawa Sertifikat yang dikembalikan bank ke kantor notaris / Badan Pertanahan Nasional dan meminta mereka melakukan Roya Hak Tanggungan. Done!

 

Tapi apa saja file yang akan dikembalikan oleh bank saat kredit lunas?

Secara umum ada 5 file yaitu :

1. Sertifikat asli (SHM atau SHGB)

2. IMB asli

3. Surat Keterangan Lunas

4. Sertifikat Hak Tanggungan

5. Surat Roya Hak Tanggungan

Sertifikat dan IMB mengacu pada saat awal kredit, dimana Debitur memberikan kedua dokumen ini sehingga bank wajib mengembalikannya pada Debitur.

Untuk poin 3-4 yaitu Surat Keterangan Lunas, Sertifikat Hak Tanggungan hingga Surat Roya Hak Tanggungan merupakan dokumen yang harus bank buatkan sewaktu kredit lunas.

 

File apa saja yang diberikan untuk proses Roya Hak Tanggungan?

Untuk proses roya, berikut adalah tiga dokumen yang wajib diberikan kepada notaris / kantor BPN yaitu :

1. SHM / SHGB asli

2. Sertifikat Hak Tanggungan asli

3. Surat Roya Hak Tanggungan asli

Dokumen Mengurus Roya Hak Tanggungan

Apabila proses roya selesai, yang akan dikembalikan kepada kita hanyalah SHM / SHGB asli tersebut.

YEAYYYYY!!!!

 

Gimana kalo Sertifikat Hak Tanggungan atau Surat Roya Hak Tanggungan hilang?

Celaka 12!

Curcol : Sering bangett (keseringan) saya jumpai nasabah yang nggak menjaga dengan baik Sertifikat Hak Tanggungan maupun Surat Roya yang sudah dibalikin oleh bank.

Jadi, kadang ada kredit yang telah lunas selama 10 tahun lamanya dan mendiamkan begitu saja sertifikat dan paket-paketan yang dipulangkan oleh bank.  Bukannya langsung diroya.

Sehingga sewaktu mereka sadar barulah mereka datang ke bank dan menyebut nama-nama yang bahkan sudah nggak kerja lagi atau sudah promosi jauh-jauh ke luar kota.

Kemudian setelah cerita panjang, barulah menyebutkan bahwa mereka sedang berupaya mengagunkan kembali asetnya, atau memproses jual beli aset tersebut.

Proses Roya Hak Tanggungan

Dan tentu saja tanpa SHT dan Surat Roya, proses tersebut akan tertunda.

Sebab sebelum meroya aset–mu, aset tersebut masih tersangkut dengan bank. Dan kamu nggak punya hak untuk bertindak jauh sebelum melepas sangkutan atau ikatan tersebut.

Please, kamu jangan ikutan begitu! Sebab, risiko hilang atau tercecer akan tinggi sekali. Dan mengurus dokumen duplikatnya akan memakan waktu dan energi.

 

Mengurus Duplikat Hak Tanggungan atau Roya yang Hilang

Tapi bagi kamu yang sedang bingung karena SHT dan Royamu tercecer, tenang dulu!

Wartadana juga punya solusi untuk masalah ini.

Surat Roya Hilang

Seringnya nasabah datang karena selembar surat royanya ihlang. Wajar emang karena cuman selembar kertas yang gampang tercecer.

Solusinya adalah dengan datang ke kantor bank yang mengeluarkan Surat Roya tersebut dan memintakan Duplikat Surat Roya.

Prosesnya mungkin memakan waktu beberapa hari karena bank perlu mengecek file mereka, apalagi yang sudah lunas puluhan tahun lalu.

Setelah Duplikat Surat Roya tersebut keluar, maka Debitur cukup membawa ketiga dokumen yang diperlukan ke kantor Nptaris / BPN untuk melakukan roya. Done!

Dokumennya sudah dituliskan di atas ya.

 

Sertifikat Hak Tanggungan Hilang

Menimbang Sertifikat Hak Tanggungan dikeluarkan oleh BPN yang merupakan kantor pemerintahan, maka opsi meminta Duplikat Sertifikat Hak Tanggungan nggak tersedia.

Karena itu jika SHT hilang maka pengurusannya akan ribet banget.

Mekanisme yang dilakukan adalah mengurus Consent Roya Hak Tanggungan.

Silahkan klik link dari UNAIR ini untuk belajar lebih perihal consent roya.

 

Pertanyaan receh yang sering ditanyakan perihal Roya / Hapus Hak Tanggungan

1. Apakah jaminan yang sudah di-roya boleh dikreditkan kembali?

Yes, off course, boleh banget.

Poinnya adalah selama masih ada kebutuhan finansial yang dapat dipenuhi melalui dana kredit ataupun masih mampunya kita untuk membayar kembali cicilan tersebut, maka mengambil kredit menggunakan jaminan yang telah diroya adalah hal yang sah-sah aja.

2. Apakah roya alias hapus hak tanggungan dikenakan biaya?

Yes, off course dear!

Semua bantuan yang diberikan oleh orang lain kepada kita nggak gratis. Hanya ilmu dari wartadana yang gratis (abaikan saja, sarkasme kelas dewa ini)

Biaya roya lebih murah kalo kamu mengurus langsung ke kantor Badan Pertanahan Nasional di kotamu dibandingkan saat kamu meminta notaris yang membantu pengurusan.

3. Berapa lama proses penghapusan hak tanggungan?

Biasanya berkisar 3 hari hingga 1 minggu lamanya. Tetapi ada case dimana bisa lebih cepat ataupun lebih lambat.

Tau sendiri beberapa kantor pemerintahan masih punya Peraturan Daerah yang beda-beda dan kadang berbelit-belit.

4. Berapa biaya yang dikenakan untuk roya hak tanggungan?

Aslinya kalo Roya ke BPN hanya sekitar Rp 50 ribu. Tetapi jika meminta bantu notaris akan memakan biaya hingga 500 ribu s/d 1 juta Rupiah. Tergantung daerah masing-masing, bisa lebih tinggi dari itu.

Kalo ada waktu luang, memang enakan ngurus sendiri. Agar lebih paham dan hemat.

Tapi kalo sibuk, lebih stress free jika diurusin oleh notaris.

 

Pesan Sponsor : 

Jika kamu baru pertama kali sampai di wartadana, silahkan klik sitemap wartadana untuk melihat artikel-artikel yang sudah diterbitkan di blog ini.

Anyway, checkout page Instagram wartadanablog yang sharing perihal perbankan dan kredit dalam format yang lebih sederhana.

Silahkan juga kunjungi laman twitter wartadanacom dimana saya sering share artikel menarik atau video menyenangkan dari internet.


Btw saya nggak pernah suka nulis artikel yang pendek-pendek. Not my style, maka artikel di wartadana panjang-panjang dan percayalah itu bukan karena saya ngejar minimal 1.000 kata per artikelnya 😀

Bukan juga karna saya cerewet kebangetan (even though sometimes yes I am) tapi karena proses membagi pengetahuan itu nggak mungkin selesai dalam artikel singkat-singkat.

Kayak nggak klimaks aja bacain artikel yang puff puff, yang cuman butuh waktu semenit untuk dibaca. Uhm-uhm. No-no! Jadi, semoga habis bacain wartadana membuat kamu doyan baca ya 🙂

Apakah penjelasan roya hak tanggungan di atas telah menjawab setiap pertanyaanmu? Kalo ada yang masih ganjal, jangan ragu untuk komen di bawah!

Pekanbaru, 20 Juli 2019

#girlsliftothergirlsup #2019MESTIPINTAR

Bermanfaat kan? Ayo di-share ke yang lainnya juga!

Summary
ROYA HAK TANGGUNGAN - Semua Hal yang Perlu Kamu Tahu
Article Name
ROYA HAK TANGGUNGAN - Semua Hal yang Perlu Kamu Tahu
Description
Klik artikel ini untuk dapetin penjelasan detil yang nggak ribet tentang apa itu hak tanggungan hingga mekanisme roya hak tanggungan.
Author
Publisher Name
wartadana.com
-

Charlina

Masih berkarir di bidang perbankan sejak 10 tahun silam. Masih belajar banyak untuk membangun blog tentang uang dan bank yang jujur. Masih berupaya untuk menghargai hidup yang sungguh singkat ini. Dan masih ketawa norak setiap kali gajian :D

Tinggalkan Balasan

Alamat email Anda tidak akan dipublikasikan. Ruas yang wajib ditandai *