Roya Hak Tanggungan

Petugas bank akan menyarankan siapapun yang (Kredit Pemilikan Rumah) KPR-nya baru saja lunas untuk langsung me-roya Sertifikat Hak Tanggungan-nya.

Sehingga bagi kamu yang datang ke wartadana karena KPR-nya baru saja lulus, saya ucapkan selamat.

Yeay! Selesai juga.

Sementara bagi yang masih kepengen dengerin kalimat itu dari orang bank, brace yourself dan tetap optimis!

Kredit di Bank

Nggak afdol membicarakan roya hak tanggungan tanpa membicarakan kredit di bank. Sebab tanpa kredit bank, nggak akan muncul istilah roya HT.

Seperti pernah dijelasin di artikel mengenal kredit di bank ini, secara umum untuk meminjam kredit di bank, dibutuhkan aset sebagai jaminan.

Makanya nih kalo kita ngambil mobil di dealer secara kredit, mobil tersebut akan jadi jaminan di leasing.

Hal yang sama berlaku kalo kita ngambil rumah lewat bank (atau Kredit Pemilikan Rumah), dimana sertifikat rumah tersebut dijadiin jaminan bank.

Konsepnya adalah bank butuh proses yang secara legal memberi mereka akses kepada jaminan, apabila si  Debitur nggak mampu bayar.

 

Pengikatan Kredit di Bank

Pengikatan Kredit adalah mekanisme legal yang merupakan Perjanjian Kredit antara bank dan Debitur terkait hutang Debitur, jaminan kredit dan syarat dan kondisi mengikat lainnya. 

Untuk itu, ada 2 mekanisme yang digunakan :

#1 Pengikatan Kredit

Pengikatan kredit adalah perjanjian dimana peminjam mengakui secara tertulis bahwa seseorang meminjam sejumlah uang dari bank, sehingga yang bersangkutan siap untuk mengikuti setiap aturan yang mengikat dari bank tersebut.

PS : sewaktu ngambil kredit, kita diwajibkan untuk menandatangani Akta Perjanjian Kredit yang panjang-panjang dengan bahasa yang ribet.

Dan sebagai peminjam, kita nggak punya power untuk meminta bank mengganti beberapa klausul atau meniadakan kalimat-kalimat yang kita nggak suka.

Jadi, pro tip seandainya lagi mau teken akta kredit, jangan buang waktu untuk protes bla-bla-bla perihal aturan bank dan kalimat panjang di Perjanjian Kredit.

Such a waste of time. Nggak akan digubris juga!

Karena hal-hal gitu sifatnya baku dan kecuali kita  adalah bagian dari crazy rich yang mau minjem hingga triliunan, bank nggak akan mengubah satu huruf-pun demi kita.

Realistis ya. Mending fokus pada hal-hal yang emang berdampak pada kita, seperti :

  • biaya-biaya yang mesti dibayar,
  • tanggal cicilan yang dibayar setiap bulannya,
  • denda yang dibebankan saat terlambat / kelupaan bayar cicilan,
  • pelunasan sebagian atau bom cicilan kredit saat punya rejeki lebih,
  • penalty yang mesti dibayar kalo mau dilunasi lebih cepet hingga ;
  • biaya sewaktu kredit selesai (admin atau apalah).

 

#2 Pengikatan Jaminan

Pengikatan jaminan adalah perjanjian legal yang membuat peminjam secara legal memberi hak kepada Bank saat yang bersangkutan tidak mampu membayar kembali kewajibannya. 

Nah, pengikatan jaminanlah yang akan kita highlight kali ini.

Contoh :

Sering ngeliatin rumah yang dilelang oleh bank?

Atau sticker maupun stempel di dinding bangunan yang bertuliskan : Jaminan ini sedang dalam pengawasan bank XXX?

Adanya pengikatan jaminan membuat bank punya hak secara legal untuk melakukan hal tersebut.

Bahasa pasarnya : pengikatan jaminan adalah perjanjian yang Debitur teken untuk ngasih bank hak untuk mengeksekusi aset peminjam apabila yang bersangkutan wanprestasi.

Wanprestasi  merupakan kondisi dimana si peminjam nggak mampu atau nggak mau membayar kewajibannya ke bank.

Ada beberapa jenis pengikatan jaminan yang bisa kamu cari tahu lebih lanjut di artikel : 6 Jenis Pengikatan Jaminan Kredit di Bank berikut.

Khusus hak tanggungan adalah mekanisme pengikatan jaminan berupa sertifikat, yang akan dibahas lebih detil di poin berikutnya.

 

Pengikatan Hak Tanggungan

Setiap aset yang berbentuk tanah maupun tanah dan bangunan memiliki bukti kepemilikan berupa Sertifikat.

Biasanya sertifikat tersebut adalah :

  1. SHM – Sertifikat Hak Milik
  2. SHGB – Sertifikat Hak Guna Bangunan

Beda kedua sertifikat ini terletak pada masa pemilikan, dimana SHM berlaku seumur hidup, sementara SHGB hanya berlaku 30 tahun.

Sehingga saat jatuh tempo, SHGB harus diperpanjang untuk 20 tahun kemudian.

Sertifikat-sertifikat ini diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional, selaku otoritas yang memiliki fungsi untuk mengatur perihal pertanahan di Indonesia.

Saat kredit di bank, mekanisme pengikatan jaminan sertifikat yang digunakan adalah Pemasangan Hak Tanggungan.

Hak Tanggungan artinya Debitur sebagai pemegang sertifikat menyetujui untuk memberikan hak lebih tinggi (privilege) untuk melakukan eksekusi terhadap objek jaminan apabila terjadi wanprestasi.

Proses pemasangan hak tanggungan adalah dengan mendaftarkan Hak Tanggungan tersebut pada Badan Pertanahan Nasional, sebagai otoritas yang memiliki wewenang untuk hal tersebut.

Makanya sewaktu teken kredit kita akan menandatangani APHT (Akta Pemberian Hak Tanggungan) ataupun SKMHT (Surat Kuasa Membebankan Hak tanggungan) yang berfungsi sebagai akta pengikatan hak tanggungan.

Setelah dipasang HT oleh BPN, di sertifikat akan tertera nama Bank, jumlah hak tanggungan terpasang dan tanggalnya. Dan BPN akan mengeluarkan Sertifikat Hak Tanggungan (SHT)

SHT adalah sertifikat yang menerangkan tentang jumlah Hak Tanggungan sebuah jaminan sertifikat beserta dengan pihak-pihak yang terlibat (Debitur & Bank).

Dengan proses ini apabila si peminjam wanprestasi, maka bank tersebut punya hak untuk menyita jaminan dan menjualnya untuk melunasi hutang sejumlah maksimal hak tanggungan yang terpasang.

Pause sebentar dan kita akan bahas perihal nominal Hak tanggungan terpasang.

 

Jumlah Hak Tanggungan Terpasang

Jadi di Akta Pemberian Hak Tanggungan akan tercantum nominal hak tanggungan.

Yang bikin kita kembali bertanya, apa fungsi adanya nominal hak tanggungan? Bukankah kita sudah teken perjanjian kredit yang mencantumkan angka hutang kita?

Adanya nominal hak tanggungan adalah untuk memberi bank hak sejumlah maksimal uang dari hasil eksekusi jaminan.

Sederhananya : setelah lelang dan pembayaran diterima, bank boleh mengambil sebanyak maksimal nominal hak tanggungannya.

Untuk itu, bank pun memasang hak tanggungan yang angkanya lebih besar dari pinjaman Debitur.

Dengan pertimbangan untuk mengcover biaya bunga, denda serta biaya-biaya lain yang dikeluarkan demi eksekusi aset tersebut.

Tapi, percayalah! Bank akan lebih senang menerima cicilan bulanan Debiturnya secara teratur, ketimbang melalui proses berbelit-belit untuk eksekusi jaminan macet.

Biasanya hak tanggungan dipasang 125 % dari nilai kredit.

 

Peringkat Hak Tanggungan

Dalam pengikatan hak tanggungan, dikenal juga istilah tingkat. Jadi akan muncul kalimat peringkat pertama SHT ataupun peringkat kedua SHT.

Yang akan bikin kita kembali bertanya apa maksud peringkat Hak Tanggungan?

Jadi dalam pemasangan hak tanggungan, jika terdapat tambahan pinjaman bank dapat menambah Hak Tanggungan yang dipasang.

Peringkat Hak Tanggungan adalah kali keberapa Hak Tanggungan dipasang atas suatu objek jaminan.

Contoh :

  • A pinjam KPR 100 juta selama 15 tahun. Pasang HT I sebesar Rp 125 juta.
  • 8 tahun kemudian, saat sisa pinjamannya hanya 20 juta, A butuh uang dan meminta top up ke bank.

Menimbang pembayaran A selama ini lancar, kemampuan membayarnya ke depan masih diprediksi sanggup dan nilai jaminannya bertambah seiring dengan perkembangan ekonomi, maka bank ngasih top up sebesar Rp 100 juta.

Pinjaman A yang sisa 20 juta + 100 juta = 120 juta. HT yang terpasang hanya 125 juta dan tidak sesuai dengan aturan bank yang mewajibkan 125 % (150 juta).

Maka bank akan memasang Hak Tanggungan Peringkat Kedua sebesar selisih tersebut. Dalam contoh ini akan dipasang 150 juta – 125 juta, yaitu 25 juta.

Sehingga jaminan A terpasang 2 kali yaitu Peringkat I SHT sebesar Rp 125 juta dan Peringkat II SHT sebesar Rp 25 juta.

 

Roya Hak Tanggungan atau Hapus Hak Tanggungan

Arti roya adalah proses penghapusan Hak Tanggungan. 

Proses ini hanya dapat dilakukan saat kredit kita lunas. Entah itu lunas sesuai dengan jadwal ataupun lunas yang dipercepat.

Jadi setelah kredit lunas, hal pertama yang harus kita lakukan adalah menghapus hak tanggungan yang ditujukan untuk menghapus ikatan aset tersebut dengan bank.

Seperti dijelasin di atas dimana Hak Tanggungan adalah hak yang dberikan pada bank untuk mengeksekusi jaminan saat wanprestasi.

Jadi setelah kredit lunas, peminjam punya hak untuk menghapus HT agar jaminannya nggak ada sangkut paut dengan bank di kemudian hari.

Caranya adalah dengan melakukan Roya Hak Tanggungan. Alias Hapus Hak Tanggungan.

Prosesnya sederhana sekali yaitu dengan membawa Sertifikat yang dikembalikan bank ke kantor notaris / Badan Pertanahan Nasional dan meminta mereka melakukan Roya Hak Tanggungan. 

 

Tapi apa saja file yang akan dikembalikan oleh bank saat kredit lunas?

Secara umum ada 5 file yaitu :

  1. Sertifikat Asli (SHM atau SHGB)
  2. IMB Asli
  3. Surat Keterangan Lunas
  4. Sertifikat Hak Tanggungan
  5. Surat Roya Hak Tanggungan

Sertifikat dan IMB mengacu pada saat awal kredit, dimana Debitur memberikan kedua dokumen ini sehingga bank wajib mengembalikannya pada Debitur.

Untuk poin 3-4 yaitu Surat Keterangan Lunas, Sertifikat Hak Tanggungan hingga Surat Roya Hak Tanggungan merupakan dokumen yang harus Bank buatkan sewaktu kredit lunas.

 

File apa saja yang diberikan untuk proses Roya Hak Tanggungan?

Untuk proses roya, berikut adalah tiga dokumen yang wajib diberikan kepada notaris / kantor BPN yaitu :

  1. SHM / SHGB Asli
  2. Sertifikat Hak Tanggungan Asli
  3. Surat Roya Hak Tanggungan Asli

 

Apabila proses roya selesai, yang akan dikembalikan kepada kita hanyalah SHM / SHGB asli tersebut.

 

Sertifikat Hak Tanggungan atau Surat Roya Hak Tanggungan hilang?

Contoh :

Saya pernah jumpa beberapa nasabah yang belum meroya jaminannya setelah sekian lama.

Ada yang emang nggak pedulian, ada yang lupa dan ada yang nggak ngerti bahwa mesti Roya.

Makanya sebisa mungkin, setelah kita menerima Sertifikat yang lunas dari bank, langsung singgah ke kantor notaris.

Jadi jangan ditunda. Karena kalo ditunda ada kemungkinan surat-suratnya hilang.

Ingat : Sebelum meroya Hak Tanggungan, aset tersebut masih tersangkut dengan bank.

Dan kita nggak punya hak untuk bertindak apapun sebelum melepas sangkutan atau ikatan tersebut. Bahkan walopun aset adalah milik kita, sebelum Roya dihapus kita bahkan nggak bisa menjual atau menjaminkannya ke Bank.

 

Mengurus Duplikat Hak Tanggungan / Roya Hilang

Bagi yang SHT dan Roya-nya ternyata tercecer, berikut adalah solusinya :

Surat Roya Hilang

Beberapa orang Surat Royanya tercecer, karena selembar surat lebih gampang hilang.

Solusinya adalah dengan datang ke kantor bank yang mengeluarkan Surat Roya tersebut dan memintakan Duplikat Surat Roya.

Prosesnya mungkin memakan waktu beberapa hari karena bank perlu mengecek file mereka, apalagi yang sudah lunas puluhan tahun lalu.

Setelah Duplikat Surat Roya tersebut keluar, maka Debitur cukup membawa ketiga dokumen yang diperlukan ke kantor Notaris / BPN untuk melakukan roya. Done!

Dokumennya sudah dituliskan di atas ya.

 

Sertifikat Hak Tanggungan Hilang

Menimbang Sertifikat Hak Tanggungan dikeluarkan oleh BPN yang merupakan kantor pemerintahan, maka opsi meminta Duplikat Sertifikat Hak Tanggungan nggak tersedia.

Karena itu jika SHT hilang maka pengurusannya akan ribet banget.

Mekanisme yang dilakukan adalah mengurus Consent Roya Hak Tanggungan.

Silahkan klik link dari UNAIR ini untuk belajar lebih perihal consent roya.

 

FAQ Roya / Hapus Hak Tanggungan

1. Apakah jaminan yang sudah diroya boleh dikreditkan kembali?

Yes, off course, boleh banget.

Poinnya adalah selama masih ada kebutuhan finansial yang dapat dipenuhi melalui dana kredit ataupun masih mampunya kita untuk membayar kembali cicilan tersebut, maka mengambil kredit menggunakan jaminan yang telah diroya adalah hal yang sah-sah aja.

2. Apakah roya alias hapus hak tanggungan dikenakan biaya?

Pastinya berbayar.

Tetapi biaya roya lebih murah kalo kita mengurus langsung ke kantor Badan Pertanahan Nasional di kota kita dibandingkan saat kita meminta notaris yang membantu pengurusan.

3. Berapa lama proses penghapusan hak tanggungan?

Biasanya berkisar 3 hari hingga 1 minggu lamanya. Tetapi kadang bisa lebih cepat ataupun lebih lambat.

Karena beberapa kantor pemerintahan masih punya Peraturan Daerah yang beda-beda dan kadang berbelit-belit.

4. Berapa biaya yang dikenakan untuk roya hak tanggungan?

Aslinya kalo Roya ke BPN hanya sekitar Rp 50 ribu.

Tetapi jika meminta bantu notaris akan memakan biaya hingga 500 ribu s/d 1 juta Rupiah. Tergantung daerah masing-masing, bisa juga lebih tinggi dari itu.

Kalo ada waktu luang, memang lebih murah mengurus sendiri proses roya.

Tetapi kalo cukup sibuk, menyerahkannya kepada notaris juga bisa.

Baca Juga :

LINK DI WARTADANA :

Terima kasih sudah main ke wartadana.com

REFERENSI FINANSIAL KAUM MILLENNIALS

Apakah penjelasan roya hak tanggungan di atas telah menjawab setiap pertanyaanmu? Kalo ada yang masih ganjal, jangan ragu untuk komen di bawah!

Summary
Article Name
ROYA HAK TANGGUNGAN - Semua Hal yang Perlu Kamu Tahu
Description
Klik artikel ini untuk dapetin penjelasan detil tentang apa itu hak tanggungan hingga mekanisme roya hak tanggungan dan solusi saat Surat Roya / HT kececer.
Author
Publisher Name
www.wartadana.com
-

Similar Posts

21 Comments

    1. Jika ingin melakukan pendaftaran atau pemeliharaan data SHM yang telah berHT ke HGB, apa itu dapat dilakukan?

      Dalam hal ini jikapun HM menjadi HGB maka tetap HT itu akan melekat kembali pada HGB tersebut.

      Lalu pertanyaannya juga apakah suatu keharusan Roya HT di lakukan atau di bayarkan atau tidaknya. Trims sekali.

      1. Hi Pak Johan.
        Perubahan dari SHM ke SHGB bisa dilakukan, meski masih terpasang HT. Mekanismenya kembali pada Bank, karna HT itu masih hak-nya Bank.
        Sebelum HT dihapus, tetap akan melekat pada SHGB (dahulu SHM) tersebut.
        Setau saya tidak perlu dilakukan Roya karna prinsipnya adalah konversi dari SHM ke SHGB.
        Semoga membantu. Perihal ini ada baiknya langsung diskusi dengan Notaris yg Pak Johan percaya. Thanks

        1. Hi bu Charlina, Wartadana,

          Trims atas semua perhatian kepada kami dan lain pihak yang telah di bantu pertanyaan-pertanyaan kami semua oleh Ibu Charlina. Anda luar biasa bermanfaat.

          Pertanyaan saya telah terjawab clear 🙂

          Bagaimana kami bisa mendapat layanan konsultasi khusus untuk hal Perseroan?
          Trims.

          1. Hi Pak Johan.
            Terima kasih ya Pak. Kalimat-kalimat baik dari pembaca seperti Pak Johan yang bikin proses nge-blog ini terbayarkan :).
            Kalo boleh tahu konsultasi khusus seperti apa yang dimaksud Pak?
            Jika paham topiknya, sebisa mungkin saya bantu Pak Johan.
            Thanks 🙂

  1. Ada yg mau saya tanyakan, bagaimana jika bank sudah merger dgn bank lain? Sulitkah mengurusnya? Masih bs ketemu ga ya file nya,th 92 mamih masukin Sertifikat tanah ke lippo bank,dan memang smua yg berkaitan dgn roya hilang, skrg tanah mau dijual,lippo nya sdh merger dgn cimb niaga.. trims

    1. Hi mbak Christine,
      Solusinya adalah mbak datang dulu ke kantor bank CIMB Niaga dimana kredit tersebut dulunya diambil.
      Minta jumpa dengan petugas bank dan ceritakan duduk persoalannya.
      Setahu saya, jika kasusnya demikian dapat dilakukan proses request ulang Surat Roya, dengan catatan dokumen Hak Tanggungannya tersedia.
      Nantinya dari pihak bank akan melampirkan dokumen perubahan Bank Lippo menjadi CIMB Niaga untuk digunakan sebagai dasar penghapusan HT.
      Tapi jika dokumen Hak Tanggungan tidak tersedia, maka prosesnya akan lebih lambat karena diperlukan mekanisme consent Roya yang memakan waktu lebih lama.
      Demikian mbak, semoga cepet kelar masalahnya. Thanks…

  2. Bismillah
    Saya mau tanya soal roya 2 sertifikat yg sertifikat hak tanggungannya jd satu, maksdunya ketika dulu melakukan pinjaman di bank pake 2 sertifikat sekligus
    Nah, sekarang yg saya tanyakan apakah pengurusan roya masing2 sertifikat bisa diurus sendiri2 atau harus dibarengkan, karena keduanya milik orang yg berbeda ? Ini yg satu maunya diurus sendiri, dan satunya pengennya diurus notaris karena g mau ribet, mohon solusinya kak !!!

    1. Hi mbak Salsa,
      Pengurusan royanya tergantung pada hak tanggungan yang terpasang.
      Jadi kalo di masing-masing sertifikat dipasang hak tanggungan yang berbeda, maka pengurusan roya dapat dilakukan masing-masing.
      Sementara kalo hak tanggungan dipasang satu, maka pengurusan royanya lebih baik barengan.
      Biasanya untuk tahu hak tanggungannya dipasang satu atau pisah, lihat alamatnya. Kalo alamat jaminannya tidak sehamparan, hak tanggungan pasti dipasang terpisah.
      Walopun sih mbak, sebenarnya kalo yang satu mau urus sendiri yah temennya kan tinggal nitip ajah. Pengurusannya gampang banget kok, tinggal dibawa ke kantor Badan Pertanahan Nasional. Repotnya hanya harus beberapa kali datang ke kantor BPN. Tapi mekanismenya sudah sangat sederhana dan nggak ribet.
      Demikian mbak Salsa, semoga membantu. Thanks…

  3. apakah pengurusan roya bisa dilakukan di semua kantor BPN atauakah hanya pada kantor BPN yg ditunjuk seperti pada surat pengantar dari bank.terima kasih

  4. Mau tanya sy tdk ada surat roya ,krn tdk tau dantdk ada informasi dari pihak bank ,saat sy mau mengurus peningkatan HGB ke SHM dari BPN minta surat Roya ,tp jawaban Bank tdk perlu krn waktu kredit pihak bank tdk membeuat hak tanggungan jadi sàat lunas tdk perlu membuat Roya ? Terus gmn ya ?

    1. Halo mas Edward.
      Saya agak bingung : maksudnya sejak awal memang tidak dihak tanggungan-kan oleh pihak bank?
      Jika iya, silahkan cek di buku sertifikat yang mas terima. Apakah ada ketikan dari BPN : dipasang hak tanggungan sebesar xxx melalui notaris xxx.?
      Kalo emang nggak ada, berarti jawaban mereka soal tidak terpasang tak tanggungannya memang benar.
      Tapi kalo ada tulisan dipasangi hak tanggungan, silahkan datang ke bank membawa sertifikat dan memintakan surat roya.

    1. Kalo saya baca : seharusnya nggak usah sampai ke BPN.
      Cukup di sertifikat asli tersebut, apakah terpasang hak tanggungan atau tidak.
      Demikian semoga membantu.

  5. Sy membeli rumah secara cash dr salah satu developer di Purwokerto, setelah sekian lama sy tagih mengenai sertifikat nya, selalu ada saja alasannya. Akhirnya saya memberanikan diri bertanya ke BTN, bermodalkan nomer blok rumah saya. Mereka bilang rumah dgn blok tsb tidak ada fisik sertifikatnya di BTN. Mereka bilang mungkin sdh ditebus, krn fisik nya sdh tdk di BTN. Dan akhirnya sy tau nomer sertifikat rumah sy lewat BPN. Sy kembali ke BTN minta di cek kembali sesuai nomer sertifikat tsb dan minta duplikat surat roya jika memang sudah di tebus oleh developer. Sy jg mondar mandir ke notaris yg dipake oleh developer., sy tanya barangkali sertifikat ada disana. Sampai akhirnya sy buat surat tertulis ke developer, meminta kejelasan sertifikat yg sdh sy bayar lunas. Satu hari kemudian sy di tlp dr kantor notaris diatas, ternyata sertifikat saya ada disana, tanpa berkas apa2. Kemudian sy ke notaris dan minta dibuatkan ikatan jual beli dan kuasa jual. Dan sy tetap meminta duplikat surat roya ke BTN, dan mereka tetap tdk bisa menemukan data pelunasan, sy jg sampaikan ke BTN bahwa sertifikat ada di notaris. Ini bagai mana ya bu, sy belum tanda tangan ikatan jual beli dan kuasa jual beli di notaris, karena sy takut, kenapa jadi runyam. Pihak BTN pun akhirnya bilang bahwa dulu notaris belum menyerahkan sertifikat tersebut ke BTN, sehingga masih dijamin kan di BTN. Di sertifikatnya pun belum dicoret bu hak tanggungan BTN nya. Mohon bantuan ibu bagaimana sy harus bertindak. Terimakasih.

    1. Hi Bu Retno,
      Bu, yang pertama harus dipastikan adalah “Ibu masih menyimpan semua bukti pelunasan kepada developer.”
      Termasuk bukti transfer, kwitansi pelunasan hingga dokumen apapun yang diberikan di awal.
      Yang kedua Ibu pastikan “apakah benar nomor sertifikat yang Ibu dapatkan tersebut merupakan nomor sertifikat rumah Ibu?
      Bisa minta copy-an SHM dan cocokkan dengan punya tetangga. Kalo sederetan, biasanya nomor SHM pasti berurutan angkanya.
      Kalo cocok, artinya Bu Retno harus memperjuangkan aset tersebut Bu. Saya paham prosesnya akan lama dan mengeluarkan biaya tambahan.
      Tapi : Ibu memiliki hak penuh untuk meminta pertangggungjawaban oleh Developer tersebut.
      Dari yang sy tangkap, Developernya nggak punya itikad baik Bu. Sehingga baiknya dikerasin saja.
      Jika memang dari Developer benar-benar tidak mau tahu, saran saya adalah Ibu mencari Notaris yang dapat dipercaya dan meminta saran legal dari mereka.
      Karena orang lokal biasanya tahu lebih banyak tentang prosedur dan cara-cara kerja di sana.
      Semoga membantu Ibu. Tetap semangat, setiap hal pasti ada jalan keluarnya.
      Terima kasih Bu…

  6. Terimakasih bu Charlina, saya masih pegang semua kwitansi asli dan perjanjian prajual beli dibawah tangan. Saya sudah cek nomer sertifikat saya dan tetangga sebelah, memang berurutan nomernys. Dan saya sudah cek di denah lokasi pun sesuai. Rumah dari awal beli tahun 2015 saya tempati bu. Kemudian urusan dengan BTN bgm ya bu, apakah mungkin nanti sertifikat diminta oleh BTN, karena mereka tidak menemukan duplikat surat roya dan rekening koran pembayaran dr developer. Dan di bagian AMD atau Aset Managemen Development BTN, rumah saya tidak termasuk yg akan dilelang bu, karena fisik sertifikat nya tidak di mereka. Kemudian sy ke developer dan mereka bilang sertifikat ada di BTN. Dan kemaren sy di WA oleh bagian komersial, bahwa dulu notaris tidak menyerahkan sertifikat ke bank. Sy jadi bingung., bisa saja pihak bank akan ambil sertifikat saya di notaris. Kenapa dulu pihak bank tidak menanyakan sertifikat nya ke notaris ya bu. Saya akan ikuti saran ibu utk konsultasi ke notaris lain bu. Terimakasih.

  7. saya mau tanya bu. saya mau menghapus hak tanggungan dari bank. apakah saya cukup ke kantor bpn saja ? tidak harus ke notaris tanahkan? terimakasih

    1. Hi Bu Nurhayati,
      Benar, Ibu bisa ke kantor BPN langsung. Biayanya lebih murah.
      Tapi seandainya Ibu ingin melalui notaris juga bisa, tetapi biayanya akan lebih mahal.
      Jika Bu Nurhayati memiliki waktu luang, alangkah baiknya mengurus langsung ke kantor BPN.
      Terima kasih Bu. Semoga membantu.

  8. Apakah semua perum yg HGB dan sdh di rubah ke SHM masih harus mengurus royal,,mohon penjelasan nya sy krng mengerti masalah ini,,,terima kasih bu

    1. Halo Bu Yuni.
      Peningkatan SHGB ke SHM berbeda dari proses Roya.
      Roya Hak Tanggungan adalah proses melepas ikatan jaminan dari Bank. Jadi sewaktu Bu Yuni ambil kredit di Bank, mereka akan mengikat jaminan SHM/SHGB Ibu sebagai jaminan mereka. Jika seiring berjalannya waktu Ibu melakukan peningkatan SHGB ke SHM, ikatan jaminan tersebut akan dipindahkan dari SHGB ke SHM.
      Jadi peningkatan SHGB ke SHM tidak serta merta menghapus ikatan jaminan.
      Di sinilah, Roya tetap diperlukan. Sewaktu kredit lunas, Bank tetap akan memberikan Ibu Yuni dokumen Roya untuk penghapusan ikatan jaminan dari SHM Ibu. Dan Bu Yuni harus me-Roya ikatan jaminan tersebut di BPN agar ikatan jaminan tersebut dengan Bank dihapuskan.
      Demikian Bu Yuni, semoga membantu. Terima kasih.

Tinggalkan Balasan

Alamat email Anda tidak akan dipublikasikan. Ruas yang wajib ditandai *