KPR 10 TAHUN VS KPR 15 TAHUN (Hitungan Angka)

Pilih Mana : KPR 10 Tahun VS KPR 15 Tahun?

Memang sulit membandingkan KPR 10 tahun vs KPR 15 Tahun, karena masing-masing punya kelebihannya.

Sehingga artikel wartadana kali ini akan sederhana-in proses memilih tenor KPR dengan 6 aspek penting berikut :

1. Angka Cicilan Bulanan
2. Biaya Bunga Bank
3. Biaya Kredit Bank
4. Cashflow Pembayaran
5. Sisa Pokok Pinjaman
6. Hitungan KPR 10 Tahun VS KPR 15 Tahun

Jadi, yok scrolling!

 

Kredit Pemilikan Rumah

Mengutip artikel bunga dan syarat KPR :

KPR adalah kredit yang diberikan untuk pembelian rumah tinggal yang akan kita huni.

Sehingga dengan mengambil KPR, aset yang akan dijadikan sebagai jaminan Bank adalah rumah yang kita beli.

Sementara untuk dapat mengajukan KPR, kita mesti sudah punya sejumlah uang yang akan digunakan sebagai :

1. DP pembelian rumah tinggal,
2. Biaya KPR melalui Bank,
3. Biaya balik nama pembelian rumah, dan
4. Biaya tambahan untuk finishing rumah (kalo perlu).

 

Mekanisme Kredit Pemilikan Rumah

Berikut adalah 5 alur pengajuan KPR melalui Bank :

Baca Juga : 10 Alur Kredit di Bank

 

1. Calon nasabah telah mengetahui rumah yang hendak dibelinya.

Di tahap ini calon nasabah sudah melakukan pembicaraan dengan pihak penjual dan memintakan sertifikat serta dokumen untuk melengkapi persyaratan kredit.

Note bahwa : untuk bisa proses kredit, Bank harus melakukan survei jaminan.

Dan untuk survei jaminan, Bank harus memegang copy dokumen underlying berupa sertifikat dan Ijin Mendirikan Bangunan (IMB).

 

2. Calon nasabah telah mengetahui bank yang akan dijadikannya sebagai partner.

Calon nasabah akan datang ke bank untuk mengajukan permohonan KPR, sekaligus memasukkan berkas dokumen permohonan.

Silahkan bank hunting, cari Bank dengan bunga KPR terendah.

Jika bingung tentang apa lagi poin yang harus diperhatikan, keep scrolling.

Di bawah akan dibahas lebih komprehensif tentang apa saja yang harus kita perhatikan sewaktu mengajukan KPR.

 

3. Calon nasabah mengikuti prosedur kredit.

Dimulai dari tahap wawancara, survei jaminan hingga proses pengajuan kredit.

Ingat selalu bahwa : pengajuan bisa berarti disetujui dan bisa berarti tidak disetujui.

Jika masih ragu dan kepengen lebih nyaman : saran saya adalah boleh ajukan melalui 2 / 3 bank berbeda.

Hal ini agar kita nggak benar-benar ngarap di satu Bank doang. Kalo ada Bank lainnya, saat kena reject oleh satu Bank, perasaan kita nggak akan kacau banget.

Plus misalnya semua Bank menyetujui pinjaman tersebut, kita bisa minta penawaran dan negosiasi bunga atau biaya yang lebih berdasar.

 

4. Apabila kredit disetujui, calon nasabah wajib melengkapi syarat administrasi.

Jika KPR yang diajukan tersebut disetujui, calon nasabah wajib melakukan koordinasi dengan pihak penjual, untuk checking sertifikat asli di BPN.

Mekanisme ini wajib dilakukan untuk memastikan bahwa rumah tinggal yang hendak dibeli bebas dari sengketa.

 

5. Apabila administrasi selesai, selanjutnya adalah penandatanganan akad kredit dan pencairan dana.

Calon nasabah akan menandatangani perjanjian kredit dengan Bank.

Setelah itu Bank memiliki kewajiban untuk mencairkan sejumlah dana ke rekening nasabah, yang nantinya akan dibayar keluar ke pihak penjual.

Done.

Setelah proses ini selesai, yang perlu dilakukan adalah membayar cicilan dengan teratur hingga kredit berakhir.

Tapiiii sebelum sampai ke tahap ini, kita sebagai calon nasabah masih harus berkutat dengan opsi ngambil KPR 10 tahun vs KPR 15 tahun.

Nah, apa aja sih plus minus yang timbul dengan perbedaan tenor ini?

 

01.

Angka Cicilan Bulanan

Jika kita mengambil KPR sebesar Rp 250 juta dengan opsi cicilan 10 tahun vs 15 tahun, manakah yang lebih besar jumlah cicilannya?

Benar! Cicilan yang lebih besar adalah opsi 10 tahun.

Matematika dasar. Semakin besar pembagi, akan semakin kecil angka hasil pembagian tersebut.

Sama seperti cicilan KPR. Semakin panjang tenor KPR, akan semakin besar angka pembaginya, sehingga semakin rendah nilai cicilan bulanan KPR.

Selalu minta ilustrasi cicilan selama 10 tahun dan 15 tahun, untuk bisa menentukan angka cicilan yang nyaman bagi kantong kita.

Dan tetap realistis dalam menentukan angka cicilan yang bikin kita ngerasa yakin mampu. 

 

02.

Biaya Bunga Bank

Setiap pinjaman bank akan dikenakan bunga pinjaman.

Hal yang bikin bunga pinjaman berbeda-beda adalah :

• Tujuan penggunaannya, bunga kredit konsumsi tentu beda dari bunga kredit usaha.
• Ada nggaknya jaminan, bunga fasilitas KTA tentu beda dari bunga kredit yang ada jaminan.
• Tenor pinjaman, semakin panjang tenor akan semakin besar angka % bunga-nya.

Dalam skema KPR, pembiayaan cenderung bersifat jangka panjang.

Dimana orang ngambil KPR hingga waktu 15 tahun ke depan. Dan 15 tahun adalah tempo yang panjang sekali.

Note : saya akan share di bawah ini alasan mengapa saya nggak setuju KPR lebih dari 15 tahun. Di bawah nanti ya.

Kembali pada bunga KPR, dimana bunga KPR terbagi dalam 2 kategori yaitu : fixed selama masa pinjaman dan floating selama masa pinjaman.

 

Fixed selama masa pinjaman

Artinya apapun yang terjadi bunga pinjaman kita nggak akan berubah.

Misalnya awal menandatangani akad dengan bunga 7 %, maka hingga kredit selesai bunga yang dibebankan tetaplah 7 % ini.

Angka bunga fixed hanya bisa kita nikmati kalo tenor pinjaman dalam jangka pendek, yaitu di bawah 5 tahun.

 

Floating selama masa pinjaman

Artinya suku bunga akan mengikuti kondisi pasaran yang dapat berubah naik atau berubah turun.

Sebagai orang Indonesia yang selalu menikmati kenaikan harga, realistis saja deh kalo suku bunga KPR normal akan selalu lebih tinggi, bukannya turun.

Jadi bisa dipastikan untuk jangka panjang suku bunga KPR kita juga akan naik.

Untuk mencari jalan tengahnya, Bank memberikan opsi campuran fixed dan floating.

 

Fixed beberapa tahun di awal, sisanya floating

Jadi bunga fixed alias tetap selama beberapa tahun pertama, dan sisanya floating sesuai suku bunga pasaran. 

Misalnya dengan mengambil KPR selama 10 tahun, bank akan memberikan bunga fixed 7 % selama 5 tahun pertama.

Di tahun ke-6 hingga 10, suku bunga akan dihitung berdasarkan rate floating-nya.

Nah logika dasar yang selanjutnya berlaku adalah semakin panjang jangka waktu pinjaman, akan semakin banyak pengali bunga (yang dihitung per tahun).

Sehingga semakin panjang tenor KPR yang kita ambil, biaya bunganya juga akan semakin besar.

 

03.

Biaya Bank

Biaya kredit bank biasa kita keluarkan di awal pengikatan kredit, sewaktu menandatangani kredit pertama kali. Biaya bank ini sifatnya keluar sekali untuk sepanjang masa kredit.

Beberapa biaya bank sifatnya tetap sesuai dengan persentase yang dibebankan oleh bank.

Baca Juga : 9 Jenis Biaya Kredit di Bank

Tetapi ada 2 komponen biaya berikut yang sifatnya bergantung pada lama tenor pinjaman. Kedua komponen ini adalah biaya asuransi jaminan dan biaya asuransi jiwa.

Logikanya semakin pendek tenor pinjaman, maka biaya asuransi jaminan akan dikali dengan tenor yang lebih pendek pula.

• KPR 10 tahun = biaya asuransi jaminan x 10 tahun & biaya asuransi jiwa kredit x 10 tahun.
• KPR 15 tahun = biaya asuransi jaminan x 15 tahun & biaya asuransi jiwa kredit x 15 tahun.

 

Intinya :

Tenor lebih singkat = biaya kredit awal yang dikeluarkan lebih kecil.

Tenor lebih panjang = biaya kredit awal yang dikeluarkan lebih besar.

 

04.

Cashflow Keuangan Pribadi

Inilah inti dari semua hitungan yang kita lakukan.

Karena mau seluruh dunia bilang lebih baik untuk KPR dalam tenor singkat, kalo saldo rekening dan angka gaji nggak memungkinkan untuk itu, yang dapat kita lakukan hanyalah mingkem.

Upayakan sudah mengukur kemampuan bayar kita hingga 5 tahun ke depan.

Artinya, rencana KPR ini nggak hanya dalam bingkai “saya mampu bayar deh satu tahun ke depan. Semoga tahun depan naik gaji, jadi bisa lebih longgar.”

Maaf fren! Bullsh*t banget kalo kita merencanakan keuangan jangka panjang dengan spekulasi-spekulasi kecil demikian.

Realistislah, artinya saat ambil KPR pastikan kita super yakin bisa bayar sampai bertahun-tahun ke depan tanpa ngerasa super pas-pasan banget.

Jadi dengan cicilan KPR 3 juta, kita haruslah telah sanggup membayar 3 juta per bulan (dan nggak dalam kondisi pas-pasan banget).

Karena masalah itu bakalan nyari kita. Dan biasanya masalah kita ujung-ujungnya duit.

Saat keuangan kita pas-pasan banget, begitu ketemu pengeluaran nggak terduga, kita sendiri yang bakalan susah.

Tapi, kalo kamu yakin, go on! Jangan biarin omongan saya mengubah keyakinanmu.

Ingat : jujur sama diri sendiri dan jangan pernah dengerin saran siapapun yang nggak akan menanggung efek dari tindakan kita. 

 

Siapa yang berani ngambil KPR kalo habis bayar cicilan bulanan kita akan hidup menderita banget?

Saya sudah liat beberapa temen yang ngambil KPR dengan persepsi ‘memaksa diri sendiri’.

Jadi, walopun masih pas-pasan banget, mereka akan memaksakan diri untuk KPR.

Sedihnya, proses yang memaksa ini nggak pernah berujung baik, karena bisa berapa lama kita tahan menyiksa diri sendiri?

 

Saya juga sudah liat beberapa teman akhirnya menyerah pada KPR mereka.

Artinya nggak sanggup lagi pas-pasan setiap bulan dan memilih untuk menjual rumah tersebut dan menutup KPRnya.

 

Catatan tambahan : 

Bisa jadi di kasus beberapa orang dengan memaksakan diri, mereka akan dapetin hasil yang 100 % sesuai keinginan mereka.

Bisa jadi efek hoki dalam diri mereka emang bagus jadi penghasilan mereka bertumbuh luar biasa.

Tetapi, marilah realistis.

Saran ini berlaku terutama bagi pasangan yang baru menikah. Karena dengan berkeluarga, biaya-biaya yang akan timbul nggak akan ada habisnya.

Setiap saat selalu ada pengeluaran-pengeluaran baru yang bikin kaget. “Kok bisa ya?”

Dan nggak setiap saat kita dapat promosi yang bikin gaji naik gila-gilaan.

Jadi, jangan lupa realistis sewaktu menghitung cashflow kita.

 

05.

Jumlah sisa pokok pinjaman

Jangan kaget ya, kalo dengan mengambil KPR selama 15 tahun selama 5 tahun pertama kita hanya membayar bunga ke bank.

Yep.

Karena cicilan KPR itu dihitung dengan skema cicilan tetap, dimana bunga pinjaman di awal akan lebih besar dan menurun seiring dengan pembayaran pokok dari kita.

Nah, kebayang dong dengan kredit 15 tahun, selama 5 tahun pertama porsi bunga yang kita bayarkan lebih besar dari porsi pokoknya.

Di antara 5 poin yang saya sebutkan ini, poin ke-5 ini adalah yang nggak pernah terlintas oleh nasabah yang berencana KPR. Padahal saya pikir ini penting.

Dengan KPR 10 tahun : setelah membayar 5 tahun sisa pokok pinjaman lebih sedikit dibanding dengan KPR 15 tahun.

Untuk apa mengetahui sisa pinjaman setelah masa fixed habis?

Karena ada sebuah cara cheat yang sudah dihalalkan oleh banyak bank, yaitu KPR take over.

Banyak bank menawarkan fasilitas take over fasilitas KPR yang sudah berjalan dengan suku bunga promo.

 

Jadi, setelah masa promo 5 tahun selesai dan bunga KPR kita menjadi bunga normal, kita boleh mengajukan KPR take over ke bank lain untuk mendapatkan bunga promo untuk beberapa tahun ke depannya.

Take over : pemindahan fasilitas kredit dari bank satu ke bank lainnya.

Jadi, kredit kita kembali menikmati bunga promo. Dengan catatan = pindah bank sama dengan mulai kredit dari awal.

Sehingga biaya kredit di awal juga akan kembali di-charge oleh bank yang baru.

Pastikan untuk minta hitungan detil dari Bank yang mau take over, tentang berapa sih estimasi biaya dan bandingin secara total.

Biaya pindah & cicilan vs melanjutkan cicilan = mana yang lebih hemat.

 

Study case KPR 10 tahun vs KPR 15 tahun

A memutuskan untuk membeli sebuah rumah tinggal dengan harga Rp 300 juta. Opsi yang akan diambil oleh A adalah KPR rumah di bank X.

• Bank X menawarkan suku bunga 6,5 % fixed 3 tahun jika KPR selama 8 tahun.
• Atau suku bunga 7 % fixed 5 tahun jika KPR selama 10 tahun atau 15 tahun.

Jumlah KPR yang diajukan oleh A adalah Rp 240 juta atau 80 % dari nilai pembelian rumah.

Opsi manakah yang lebih baik bagi A? KPR 8 tahun dengan bunga yang lebih rendah? Atau KPR 10 tahun? Atau KPR 15 tahun?

Disclaimer : metode perhitungan cicilan adalah amortisasi dengan normal days dan pembulatan ke atas.

Angka ini bukan angka mutlak, daftar cicilan setiap bank mungkin berbeda tergantung basis hari yang digunakan.

 

1. Opsi KPR 8 tahun

Keterangan	Angka
Cicilan bulanan 0-5 tahun	Rp 3.212.696
Sisa pokok hutang tahun kelima	Rp 164.196.642
Cicilan tahun 5-15 (bunga normal 13 %)	Rp 3.735.978
Jumlah cicilan hingga masa cicilan habis	Rp 339.815.736
Bunga yang dibayarkan selama masa cicilan	Rp 99.815.736

Saya secara pribadi nggak akan ambil opsi ini dengan pertimbangan :

• Angka cicilan akan jauh lebih besar karena tenornya lebih singkat.
• Suku bunga KPR 8 tahun (walaupun lebih murah – 6,5 % < 7 % – ) ternyata hanya berlaku fixed 3 tahun. Dan 3 tahun adalah waktu yang sangat singkat.
• Masa cuman menikmati rate KPR promo 3 tahun saja?
• Kalo dibandingin, selama 3 tahun kita nikmati bunga promo sementara sisanya selama 5 tahun kita membayar bunga normal.

 

2. Opsi KPR 10 tahun

Keterangan	Angka
Cicilan bulanan 0-5 tahun	Rp 2.876.604
Sisa pokok hutang tahun kelima	Rp 140.729.032
Cicilan tahun 5-10 (bunga normal 13 %)	Rp 3.202.018
Jumlah cicilan hingga masa cicilan habis	Rp 359.317.320
Bunga yang dibayarkan selama masa cicilan	Rp 119.815.736

Saya tertarik pada opsi ini dengan pertimbangan :

• Dapat menikmati masa promo lebih panjang, yaitu 5 tahun.
• KPR 8 tahun dengan cicilan lebih besar hanya untung bunga 20 jutaan dibanding KPR 10 tahun yang cicilannya lebih ringan.

 

3. Opsi KPR 15 tahun

Keterangan	Angka
Cicilan bulanan 0-5 tahun	Rp 2.157.188
Sisa pokok hutang tahun kelima	Rp 185.790.725
Cicilan tahun 5-15 (bunga normal 13 %)	Rp 2.774.055
Jumlah cicilan hingga masa cicilan habis	Rp 462.317.880
Bunga yang dibayarkan selama masa cicilan	Rp 222.317.880

Jika keuangan saya nggak memungkin untuk angka cicilan 10 tahun, maka saya akan ambil opsi 15 tahun.

Tetapi jika memungkinkan untuk 10 tahun, saya nggak akan ambil opsi ini.

 

Pro Tip :

• Mintakan daftar angsuran dari bank dimana kita akan mengambil kredit.

Gunanya untuk melihat estimasi cicilan serta estimasi sisa pokok di tahun kelima atau saat masa fixed berakhir.

• Jika memungkinkan selalu pilih opsi dimana fixed selama 5 tahun atau lebih lama.

Agar selama 5 tahun ke depan jumlah cicilan kita nggak berubah.

Capek banget loh menyesuaikan angka pengeluaran bulanan dengan angka pembengkakan cicilan. Trust me!

• Selalu tanyakan angka suku bunga KPR setelah masa fixed berakhir.

Karena biasanya beda bank beda rate.

Bisa jadi lebih rendah 0,5 hingga 1 %. Lumayan!

• Mintakan saran dari petugas Bank yang membantu kita.

Untuk tahu apakah ada opsi lain yang sesuai dengan kita dan memberi keuntungan lebih.

Karena mereka pastinya lebih paham akan promo yang menarik.

• Sadarilah kalo di tahap awal KPR penuh dengan uang keluar.

Keluar uang DP, keluar uang untuk biaya kredit bank, keluar uang balik nama dan keluar keluar keluar terus.

Jadi yang realistis aja. Beli rumah = keluar uang.

Kalo nggak rela keluar uang, kita hanya akan mempersulit diri sendiri.

• Mengertilah kalo ilmu biologi yang teraplikasikan dalam hidup ini hanyalah simbiosis mutualisme.

Dimana setiap proses harus menguntungkan kedua belah pihak yang terlibat.

Kita nggak bisa jadi satu-satunya pihak yang diuntungkan dalam setiap transaksi.

 

KPR di atas 15 tahun

I’m millennials.

Tapi saya nggak habis pikir dengan pasar di luar sana yang menjual produk super jelek dengan tagline untuk millennials.

Ugh! Come on!

Please, jangan dengerin tuh Bank yang jualan KPR 20 sampai 30 tahun dengan tagline = KPR untuk anak muda.

Logikanya gini : ekonomi itu gerak saat ada orang belanja. Saat ekonomi gerak, Bank akan jadi institusi yang paling diuntungkan.

Uang bergerak dari satu orang ke orang lainnya, uang bergerak dari institusi ke orang dan mencetak biaya-biaya transfer yang jadi sumber keuntungan Bank.

Nah, hipokrit-nya Bank adalah mereka nggak siap ekonomi lemas saat orang-orang berhenti belanja demi berhemat.

Padahal logikanya adalah saat kita mau KPR, kita harus hemat supaya bisa bayar cicilan.

Nggak bisa dong, mau bayar cicilan dan mau belanja-belanja secara bebas.

Tapi Bank nggak mau mengedukasi seperti itu, sehingga mereka bikin opsi KPR sampai 20/30 tahun.

Ngapain edukasi pasar dan jadi orangtua dari millennials-millennials itu bukan?

Mending kasih jalan tengah yang memastikan bahwa labanya Bank tetap gemuk.

Hitungannya : rata-rata bunga kredit KPR adalah 13 % per tahun. Hitunglah 10 % (karna ada promo fixed selama 5 tahun pertama).

Dengan KPR 20 tahun, bunga yang dibayarkan adalah 200 %. Dengan KPR 30 tahun, bunga yang dibayarkan adalah 300 %.

Whoa! bunganya 2 kali lipat dari harga rumah. Come on!

Don’t take that kind of shitty offer.

 

Mana lebih baik KPR 10 tahun vs KPR 15 tahun? 

Ada banyak momen dalam hidup dimana saya percaya bahwa hitam selalu buruk dan putih selalu baik.

Tetapi, ternyata nggak seperti itu cara kerjanya. Hampir segala hal bersifat relatif.

Sama dengan memilih hendak KPR 10 tahun atau mengambil lebih panjang hingga 15 tahun. Nggak ada opsi yang lebih baik dari opsi lainnya berdasarkan omongan saja.

Sebagai anak muda, kita sering banget diskusi sana sini dengan teman atau saudara yang kita harap bisa ngasih insight.

Nah, dengan diskusi-diskusi seperti itu, sebenarnya kita dapetin wawasan tambahan yang bermanfaat banget.

Cuman nih, sering kali diskusi-diskusi ini berujung pada proses dimana orang memaksakan apa yang dia rasa tepat.

Apalagi kalo orang tersebut adalah sosok yang jauh lebih tua dan biasa kita segani.

Atau orang tersebut adalah sosok teman yang sudah makan terlalu banyak asam garam soal KPR, sehingga saran dia sudah seperti expert’s suggestion dah!

Padahal yang benar adalah kita cocokkan kembali dengan rencana keuangan kita, dengan cara kita mengelola keuangan dan dengan penghasilan dan tren penghasilan kita.

Setelah memahami kondisi kita masing-masing, barulah kita bisa mutusin opsi mana yang hendak diambil.

Karena setiap keputusan terkait uang baru boleh diambil setelah kita jujur dengan diri sendiri.

Saya berharap artikel ini akan banyak membantu dalam menentukan jangka waktu KPR yang tepat untuk kita ambil.

 

BACA JUGA :

• 4 Alasan KPR Ditolak Bank
• Roya Hak Tanggungan

LINK DI WARTADANA :

• Instagram wartadanablog => sharing perihal perbankan dan kredit dalam format yang lebih sederhana.
• Twitter wartadanacom => sharing artikel menarik atau video menyenangkan dari internet.
• Pinterest wartadana => pin banyak quotes finansial.
• Jika kamu adalah pengguna Pocket, connect dengan saya di sini.

Terima kasih sudah main ke wartadana.com

REFERENSI FINANSIAL KAUM MILLENNIALS

Ada concern lain tentang KPR 10 tahun vs KPR 15 tahun? Feel free untuk komen di bawah.