KPR 10 TAHUN VS KPR 15 TAHUN (hitungan angka)

Sedang merencanakan untuk membeli rumah tinggal demi masa depan? Sedang berpikir untuk mengambil KPR agar rencana pembelian rumah ini lancar? Atau sedang galau mikirin mau KPR dengan tenor lebih lama atau lebih cepat? KPR 10 tahun vs KPR 15 tahun?


Tenor KPR adalah hal yang selalu dibandingin setiap kali seorang individu memutuskan untuk mengambil kredit pemilikan rumah.

Karena baik KPR 10 tahun maupun KPR 15 tahun punya keuntungan masing-masing, yang kita semua pengen rasakan.

Jadi, hati kita yang maruk kepingin manfaat tenor cepat dari 10 tahun dikombinasikan dengan manfaat cicilan rendah dari KPR 15 tahun.

Padahal kan itu nggak mungkin terjadi. Dan galau dalam hati kita makin menjadi-jadi.

KPR 10 TAHUN VS KPR 15 TAHUN

sumber : memegenerator.net

Tapiii, nggak usah mikir panjang x lebar x tinggi, karena itu rumus volume kubus.

Kita cukup habisin waktu beberapa menit untuk bacain artikel wartadana kali ini, yang dibuat khusus untuk membandingkan KPR 10 tahun vs KPR 15 tahun.

Jadi, jangan skip artikel ini yah 🙂

 

Kredit Pemilikan Rumah

Seperti pembahasan dalam beberapa post sebelumnya yang khusus ngulik soal KPR, kita semua sudah sepakat bahwa KPR adalah kredit yang diberikan untuk pembelian rumah yang akan kita huni.

Jadi, kita baru dapat mengajukan KPR saat kita sudah memiliki cukup uang sebagai modal KPR + untuk biaya-biaya KPR dan sudah menargetkan rumah mana yang hendak kita huni di masa depan.

 

Mekanisme Kredit Pemilikan Rumah

Pertanyaan yang muncul selanjutnya adalah bagaimana proses KPR bank? Bagaimana mekanisme KPR di bank ?

BACA JUGA : 10 ALUR KREDIT DI BANK

 

1. Calon nasabah telah mengetahui rumah yang hendak dibelinya.

Di tahap ini calon nasabah wajib melakukan pembicaraan dengan pihak penjual dan memintakan sertifikat serta dokumen untuk melengkapi persyaratan kredit.

 

2. Calon nasabah telah mengetahui bank yang akan dijadikannya sebagai partner.

Calon nasabah akan datang ke bank untuk mengajukan permohonan KPR, sekaligus memasukkan berkas dokumen permohonan.

 

3. Calon nasabah mengikuti prosedur kredit.

Dimulai dari tahap wawancara, survei jaminan hingga proses pengajuan kredit.

 

4. Apabila kredit disetujui, calon nasabah wajib melengkapi syarat administrasi.

Jika KPR yang diajukan tersebut disetujui, calon nasabah wajib melakukan koordinasi dengan pihak penjual, untuk checking sertifikat asli di BPN.

Mekanisme ini wajib dilakukan untuk memastikan bahwa rumah tinggal yang hendak dibeli bebas dari sengketa.

 

5. Apabila administrasi selesai, selanjutnya adalah penandatanganan akad kredit dan pencairan dana.

Calon nasabah akan menandatangani perjanjian kredit dengan bank.

Setelah itu bank memiliki kewajiban untuk mencairkan sejumlah dana ke rekening nasabah, yang nantinya akan dibayar keluar ke pihak penjual.

Done. Setelah proses ini selesai, yang perlu dilakukan adalah membayar cicilan dengan teratur hingga kredit berakhir.

 

Tapiiii, sebelum sampai ke tahap ini, kita sebagai calon nasabah masih harus berkutat dengan opsi ngambil KPR 10 tahun vs KPR 15 tahun.

Nah, apa aja sih plus minus yang timbul dengan perbedaan tenor ini?

PS : untuk mempermudah membaca artikel ini, baca juga artikel sebelumnya di sini ya.

 

Angka Cicilan Bulanan

Jika kita mengambil KPR sebesar Rp 250 juta dengan opsi cicilan 10 tahun vs 15 tahun, manakah yang lebih besar jumlah cicilannya?

Yup! Matematika dasar. Semakin besar pembagi, akan semakin kecil angka hasil pembagian tersebut.

Sama seperti cicilan KPR. Semakin panjang tenor KPR akan semakin rendah nilai cicilan bulanan KPR.

Itu sebabnya banyak yang memutuskan untuk mengambil KPR dengan tenor 15 tahun, agar cicilannya lebih terjangkau dan nggak bikin yang membayar merasa tercekik setiap bulannya.

KPR 10 TAHUN VS KPR 15 TAHUN

 

Biaya Bunga Bank

Setiap pinjaman bank akan dikenakan bunga pinjaman.

Perbedaan yang timbul adalah berapa % bunga yang dibebankan karena beda tujuan kredit akan membuat nilai bunga berbeda.

Hal kedua yang membuat angka % bunga berbeda adalah tenor pinjaman.

Dalam skema KPR, pembiayaan bersifat jangka panjang. Sehingga bunga KPR itu terbagi dalam 2 sifat yaitu : fixed selama masa pinjaman dan floating selama masa pinjaman.

 

Fixed selama masa pinjaman

Artinya apapun yangterjadi bunga pinjaman kita nggak akan berubah.

Misalnya awal menandatangani akad dengan bunga 7 %, maka hingga kredit selesai bunga yang dibebankan tetaplah 7 % ini.

Angka bunga fixed hanya bisa kita nikmati kalo tenor pinjaman dalam jangka pendek, yaitu di bawah 5 tahun.

Floating selama masa pinjaman

Artinya suku bunga akan mengikuti kondisi pasaran yang dapat berubah naik atau berubah turun.

Sebagai orang Indonesia asli yang selalu menikmati kenaikan harga, realistis saja deh kalo suku bunga KPR normal akan selalu lebih tinggi, bukannya turun.

Untuk meringankan nasabah, bank memberikan opsi campuran fixed dan floating.

Misalnya dengan mengambil KPR selama 10 tahun, bank akan memberikan bunga fixed 7 % selama 5 tahun pertama.

Di tahun ke-6 hingga 10, suku bunga akan dihitung berdasarkan rate floating-nya.

 

Suku bunga pinjaman yang dibebankan oleh bank akan selalu dihitung dalam periode 1 tahun. Jangka xx % itu adalah tingkat suku bunga untuk jangka waktu satu tahun (bukan satu bulan).

Nah logika dasar yang selanjutnya berlaku adalah semakin panjang jangka waktu pinjaman, akan semakin banyak pengali bunga (yang dihitung per tahun).

Sehingga semakin panjang tenor KPR yang kita ambil, biaya bunganya juga akan semakin besar.

Hitungannya sebagai berikut :

Masa fixed Setelah masa fixed Total Rata-rata selama
6,5 % fixed 3 tahun = 19,5 % 13 % selama 5 tahun = 65 % 84,5% 8 tahun = 10,5625 %
7 % fixed 5 tahun = 35 % 13 % selama 5 tahun = 65 % 100 % 10 tahun = 10 %

 

Biaya Bank

Biaya kredit bank biasa kita keluarkan di awal pengikatan kredit, sewaktu menandatangani kredit pertama kali. Biaya bank ini sifatnya keluar sekali untuk sepanjang masa kredit.

Beberapa biaya bank sifatnya tetap sesuai dengan persentase yang dibebankan oleh bank.

Tetapi ada 2 komponen biaya berikut yang sifatnya bergantung pada variabel tenor pinjaman.

BACA JUGA : 9 JENIS BIAYA KREDIT DI BANK

Sederhananya gini, kedua komponen ini adalah biaya asuransi jaminan dan biaya asuransi jiwa.

Logika dasarnya semakin cepat tenor pinjaman, maka biaya asuransi jaminan akan dikali dengan tenor yang lebih cepat pula.

Jadi pinjaman 15 tahun membutuhkan biaya asuransi jaminan dan asuransi jiwa yang lebih besar dibandingkan pinjaman 10 tahun.

Intinya :

Tenor lebih singkat = biaya awal yang dikeluarkan lebih kecil.
Tenor lebih panjang = biaya awal yang dikeluarkan lebih besar.

 

Cashflow Keuangan Pribadi

Inilah inti dari semua hitungan yang kita lakukan.

Karena mau seluruh dunia bilang lebih baik untuk KPR dalam tenor singkat, kalo saldo rekening dan angka gaji nggak memungkinkan untuk itu, yang dapat kita lakukan hanyalah mingkem.

Saya lebih setuju jika setiap orang yang memutuskan untuk KPR telah mengukur kemampuan bayarnya hingga 5 tahun ke depan.

Artinya, rencana KPR ini nggak hanya dalam bingkai “saya mampu bayar deh satu tahun ke depan. Semoga tahun depan naik gaji, jadi bisa lebih longgar.”

Adalah total bullshit, kalo kita merencanakan keuangan jangka panjang dengan spekulasi-spekulasi kecil demikian.

Bahasanya : kita hanya boleh mengambil KPR saat kita mampu bayar cicilan bulanan tersebut saat ini.

KPR 10 TAHUN VS KPR 15 TAHUN

sumber : memegenerator.com

Jadi dengan cicilan KPR 3 juta, kita haruslah telah sanggup membayar 3 juta per bulan (dan nggak dalam kondisi mesti pas-pasan loh).

Karena setiap waktu kita pasti akan ketemu dengan kerikil kecil bernama pengeluaran nggak terduga.

Jangan biarin pengeluaran-pengeluaran nggak terduga ini jadi batu yang bikin kita tersandung karena nggak dipikirin sebelumnya.

Siapa yang berani ngambil KPR kalo habis bayar cicilan kita akan hidup menderita banget?

Berdasarkan pengalaman pribadi saya : sudah banyak sosok yang ngambil KPR dengan persepsi ‘memaksa diri sendiri’.

Jadi, walopun masih pas-pasan banget, mereka akan memaksakan diri untuk KPR.

Sedihnya, proses yang memaksa ini nggak pernah berujung baik, karena bisa berapa lama kita tahan menyiksa diri sendiri?

Berdasarkan pengalaman pribadi juga : saya kenal beberapa teman yang akhirnya menyerah pada KPR mereka.

Artinya nggak nggak sanggup lagi pas-pasan setiap bulan dan memilih untuk menjual rumah tersebut dan menutup KPRnya.

Bukan berarti cara pandang saya 100 % tepat. Tapi sulit bagi saya untuk memilih sesuatu yang akan menyiksa diri sendiri. 

Bisa jadi di kasus beberapa orang dengan memaksakan diri, mereka akan dapetin hasil yang 100 % sesuai keinginan mereka, dan bisa jadi efek hoki dalam diri mereka emang bagus jadi penghasilan mereka bertumbuh luar biasa.

Tetapi, marilah mengaku bahwa kita hanyalah orang biasa. Lebih mudah hidup dengan pola pikir demikian.

Karena dengan pandangan realistis, kita nggak terjebak dalam ‘khayalan tingkat tinggi’.

 

Saran ini berlaku terutama bagi pasangan yang baru menikah. Karena dengan berkeluarga, biaya-biaya yang akan timbul nggak akan ada habisnya.

Setiap saat selalu ada pengeluaran-pengeluaran baru yang bikin kaget. “Kok bisa ya?”

Dan nggak setiap saat kita dapat promosi yang bikin gaji naik gila-gilaan.

Jadi, jangan lupa realistis sewaktu menghitung cashflow kita.

 

Jumlah sisa pokok pinjaman

Jangan kaget ya, kalo dengan mengambil KPR selama 15 tahun selama 5 tahun pertama kita hanya membayar bunga ke bank.

Yep. Statemen ini jujur sekali.

Karena cicilan KPR itu dihitung dengan skema cicilan tetap, dimana bunga pinjaman di awal akan lebih besar dan menurun seiring dengan pembayaran pokok dari kita.

Nah, kebayang dong dengan kredit 15 tahun, selama 5 tahun pertama kita membayar bunga kepada bank.

Tapi, jangan pandang ini dengan bingkai pamrih : bank menghisap darah saya. Karena di awal, kitalah yang memutuskan untuk KPR dengan bantuan bank.

Sedikit curhat ya : Sering saya dengerin nasabah ngomong – “saya bekerja hanya untuk bank”.

Pernyataan yang luar biasa karena yang biasa ngomong begini adalah sosok yang ngerasa dunia harus bekerja buat dia.

Jadi, dalam pikirannya adalah lucu menggunakan uang orang tetapi harus membayar bunga.

Sementara dengan uang orang tersebut, dia telah memutar usahanya hingga mampu bertahan di tengah gempuran ekonomi yang berat.

Bertolak belakang dengan yang di atas, setiap nasabah yang nalarnya jalan akan selalu ngomong – “saya bisa besar karena bank”.

Bukan karena mereka butuh bank, tetapi karena mereka sadar hubungan yang terjadi bersifat mutual.

Baik bank dan nasabah saling membutuhkan dan dari kerjasama ini kedua belah pihak diuntungkan.

Di antara 5 poin yang saya sebutkan ini, poin ke-5 ini adalah yang nggak pernah terlintas oleh nasabah yang berencana KPR. Padahal saya pikir ini penting.

Dengan KPR 10 tahun : setelah membayar 5 tahun sisa pokok pinjaman lebih sedikit dibanding dengan KPR 15 tahun.

Untuk apa mengetahui sisa pinjaman setelah masa fixed habis? Karena ada sebuah cara cheat yang sudah dihalalkan oleh banyak bank, yaitu KPR take over.

Banyak bank menawarkan fasilitas take over fasilitas KPR dengan suku bunga promo.

KPR 10 TAHUN VS KPR 15 TAHUN

Jadi, setelah masa promo 5 tahun selesai dan bunga KPR kita menjadi bunga normal, adalah sah untuk mengajukan KPR take over ke bank lain untuk mendapatkan bunga promo untuk beberapa tahun ke depannya.

Take over : pemindahan fasilitas kredit dari bank satu ke bank lainnya.

 

Study case KPR 10 tahun vs KPR 15 tahun

A memutuskan untuk membeli sebuah rumah tinggal dengan harga Rp 300 juta. Opsi yang akan diambil oleh A adalah KPR rumah di bank X.

Bank X menawarkan suku bunga 6,5 % fixed 3 tahun jika KPR selama 8 tahun. Atau suku bunga 7 % fixed 5 tahun jika KPR selama 10 tahun atau 15 tahun.

Jumlah KPR yang diajukan oleh A adalah Rp 240 juta atau 80 % dari nilai pembelian rumah.

Opsi manakah yang lebih baik bagi A? KPR 8 tahun dengan bunga yang lebih rendah? Atau KPR 10 tahun? Atau KPR 15 tahun?

Disclaimer : metode perhitungan cicilan adalah amortisasi dengan normal days dan pembulatan ke atas. Angka ini bukan angka mutlak, daftar cicilan setiap bank mungkin berbeda tergantung basis hari yang digunakan.

 

1. Opsi KPR 8 tahun

Keterangan Angka
Cicilan bulanan 0-5 tahun Rp 3.212.696
Sisa pokok hutang tahun kelima Rp 164.196.642
Cicilan tahun 5-15 (bunga normal 13 %) Rp 3.735.978
Jumlah cicilan hingga masa cicilan habis Rp 339.815.736
Bunga yang dibayarkan selama masa cicilan Rp 99.815.736

Saya secara pribadi nggak akan ambil opsi ini dengan pertimbangan :

–  Angka cicilan akan jauh lebih besar karena tenornya lebih singkat.

–  Suku bunga KPR 8 tahun (walaupun lebih murah – 6,5 % < 7 % – ) ternyata hanya berlaku fixed 3 tahun. Dan 3 tahun adalah waktu yang sangat singkat.

Masa cuman menikmati rate KPR promo 3 tahun saja?

–  Kalo dibandingin, selama 3 tahun kita nikmati bunga promo sementara sisanya selama 5 tahun kita membayar bunga normal.

 

2. Opsi KPR 10 tahun

Keterangan Angka
Cicilan bulanan 0-5 tahun Rp 2.876.604
Sisa pokok hutang tahun kelima Rp 140.729.032
Cicilan tahun 5-10 (bunga normal 13 %) Rp 3.202.018
Jumlah cicilan hingga masa cicilan habis Rp 359.317.320
Bunga yang dibayarkan selama masa cicilan Rp 119.815.736

Saya tertarik pada opsi ini dengan pertimbangan :

–   Dapat menikmati masa promo lebih panjang, yaitu 5 tahun.

–   KPR 8 tahun dengan cicilan lebih besar hanya untung bunga 20 jutaan dibanding KPR 10 tahun yang cicilannya lebih ringan.

 

3. Opsi KPR 15 tahun

Keterangan Angka
Cicilan bulanan 0-5 tahun Rp 2.157.188
Sisa pokok hutang tahun kelima Rp 185.790.725
Cicilan tahun 5-15 (bunga normal 13 %) Rp 2.774.055
Jumlah cicilan hingga masa cicilan habis Rp 462.317.880
Bunga yang dibayarkan selama masa cicilan Rp 222.317.880

Jika keuangan saya nggak memungkin untuk angka cicilan 10 tahun, maka saya akan ambil opsi 15 tahun. Tetapi jika memungkinkan untuk 10 tahun, saya nggak akan ambil opsi ini.

 

Pro Tip :

–  Mintakan daftar angsuran dari bank dimana kita akan mengambil kredit.

Gunanya untuk melihat estimasi cicilan serta estimasi sisa pokok di tahun kelima atau saat masa fixed berakhir.

–  Jika memungkinkan selalu pilih opsi dimana fixed selama 5 tahun atau lebih lama.

Agar selama 5 tahun ke depan jumlah cicilan kita nggak berubah.

Capek banget loh menyesuaikan angka pengeluaran bulanan dengan angka pembengkakan cicilan. Trust me!

–  Selalu tanyakan angka suku bunga KPR setelah masa fixed berakhir.

Karena biasanya beda bank beda rate.

Bisa jadi lebih rendah 0,5 hingga 1 %. Lumayan!

–  Mintakan saran dari petugas bank yang membantu kita.

Untuk tahu apakah ada opsi lain yang sesuai dengan kita dan memberi keuntungan lebih.

Karena mereka pastinya lebih paham akan promo yang menarik.

–  Sadarilah kalo di tahap awal KPR penuh dengan uang keluar.

Keluar uang DP, keluar uang untuk biaya kredit bank, keluar uang balik nama dan keluar keluar keluar terus.

Jadi yang realistis aja. Beli rumah = keluar uang.

Kalo nggak rela keluar kebanyakan uang, kita hanya akan mempersulit diri sendiri. Karena ini -> nggak rela keluar uang.

–  Mengertilah kalo ilmu biologi yang teraplikasikan dalam hidup ini hanyalah simbiosis mutualisme.

Dimana setiap proses harus menguntungkan kedua belah pihak yang terlibat.

Kita nggak bisa jadi satu-satunya pihak yang diuntungkan dalam setiap transaksi.

 

Kesimpulannya? Mana lebih baik KPR 10 tahun vs KPR 15 tahun? 

Ada banyak momen dalam hidup dimana saya percaya bahwa hitam selalu buruk dan putih selalu baik.

Tetapi, ternyata nggak seperti itu cara kerjanya. Hampir segala hal bersifat relatif.

Sama dengan memilih hendak KPR 10 tahun atau mengambil lebih panjang hingga 15 tahun. Nggak ada opsi yang lebih baik dari opsi lainnya berdasarkan omongan saja.

Sebagai perempuan muda, kita sering banget diskusi sana sini dengan teman atau saudara yang kita harap bisa ngasih insight.

Nah, dengan diskusi-diskusi seperti itu, sebenarnya kita dapetin wawasan tambahan yang bermanfaat banget.

Cuman nih, sering kali diskusi-diskusi ini berujung pada proses dimana orang memaksakan apa yang dia rasa tepat.

KPR 10 TAHUN VS KPR 15 TAHUN

sumber : memegenerator.net

Apalagi kalo orang tersebut adalah sosok yang jauh lebih tua dan biasa kita segani.

Atau orang tersebut adalah sosok teman yang sudah makan terlalu banyak asam garam soal KPR, sehingga saran dia sudah seperti expert’s suggestion dah!

Padahal yang benar adalah kita cocokkan kembali dengan rencana keuangan kita, dengan cara kita mengelola keuangan dan dengan penghasilan dan tren penghasilan kita.

Setelah memahami kondisi kita masing-masing, barulah kita bisa mutusin opsi mana yang hendak diambil.

Karena setiap keputusan terkait uang baru boleh diambil setelah kita jujur dengan diri sendiri.

Saya berharap artikel ini akan banyak membantu dalam menentukan jangka waktu KPR yang tepat untuk kita ambil.

Jika ada yang ingin ditanyakan, jangan sungkan untuk komen atau saling menyapa di social media. Please bantu share jika artikel ini dinilai bermanfaat.

Dan terima kasih sudah datang ke wartadana hari ini.

Pekanbaru, 10 November 2018

#girlsliftothergirlsup

Kali ini menulis ditemani alunan Faith no More dengan Easy-nya dan Bob Dylan ft Billy Joel dengan to make you feel my love.


Charlina

Masih berkarir di bidang perbankan sejak 9 tahun silam. Masih belajar banyak untuk membangun blog tentang uang dan bank yang jujur. Masih berupaya untuk menghargai hidup yang sungguh singkat ini. Dan masih ketawa norak setiap kali gajian :D

Tinggalkan Balasan

%d blogger menyukai ini: